华夏幸福割肉，王文学一无所有

日期：2022-12-30发布：叶枫

华夏幸福割肉，王文学一无所有

斑马消费杨柘

华夏幸福为债务重组所做的努力，终于在年底有了重大进展。

公司拟向华润置地转让武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场等项目公司的股份及债权，对价124亿元。

在华夏幸福2192亿元金融债务的重组方案中，有570亿元需要现金兑付。失去了业务和融资能力之后，出售资产是公司仅剩的续命方式，而这些黄金地段的商业项目，正是其最值钱、变现能力最强的资产。

然而，现实的困境仍然缓解不大。这124亿元，分成了五期付款，最后一笔需要满足条件后到2026年底才能支付，远水难解近渴。

中短期，债务重组能否最终达成；远期，散尽资产之后，华夏幸福还能剩下些什么？这都是需要王文学操心的问题。但是，他已经没有更好的选择了。

忍痛割肉

在中部核心城市武汉最繁华的武昌滨江，有一片毗邻当地地标性建筑绿地中心大厦的大型工地，被命名为武汉长江中心。

2019年9月，华夏幸福全资子公司华御江（武汉）房地产斥资116.246亿元，拍下这个地上总建筑面积111万方、包括两栋300米以上摩天大楼的超级项目。

武汉长江中心，于华夏幸福而言，有着特殊的意义。这是吴向东在平安的支持下，入主华夏幸福南方总部，在产业新城业务之外开辟商业地产业务、推动公司双主业转型之后，第一个摘牌的项目。

除了这个项目，当年公司落地北京丽泽轻资产项目，布局深圳坪山碧岭顶城市更新项目。2020年提速，先后获得南京大校场、武汉沙湖中心、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭4个商办综合体项目，另外中标1个代建项目，锁定3个城市更新项目。

2020年底华夏幸福流动性危机爆发后，这些项目的命运也急转直下。

丽泽项目早就卖给了平安人寿；广州白鹅潭项目，由于地价款逾期未缴清，土地被收回；深哈金融科技城因推进困难，早已开始计提在建工程减值。

剩下的项目，也好不到哪里去，停工、缓建、难卖，整体出售几乎是唯一的选项。

这两年，到底谁将接盘华夏幸福南方总部的商业项目？绯闻对象从新鸿基、九龙仓到华润。直到2022年即将翻篇的时候，这项交易终于尘埃落定。

12月28日晚间，华夏幸福对外公告，拟向华润置地转让华御江（武汉）、华御汉（武汉）、华御元（南京）、华御城（深圳）4家公司的股份及债权，合计金额124亿元。这4家公司，对应的正是武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目以及在深圳的相关项目。

这笔交易，设置了非常苛刻的付款条件和时间。在解决相关障碍之后，2023年3月底支付40亿元，剩余款项，将分别在2023年底、2024年底、2025年底、2026年底分别支付20亿元、20亿元、20亿元和24亿元。

毕竟，这些项目虽然地段好、货值高，但各有瑕疵。武汉长江中心C地块仍未交清地价款，土地出让合同也没签订；南京大校场项目建筑物限高问题待解决；另外，华夏幸福拿下这些项目时，承诺了非常严苛的产业引入条件。

同时，在当下这样的地产周期切换时刻，大伙儿都忙着疗伤，除了华润置地这样的实力选手，很难再有人有底气和实力吃下这么大的项目。

于是，便有了现在这样的城下之盟：华夏幸福当年为了拿下这几个项目，光土地出让金就花了200亿元，还得算上后期的亿级投入；如今124亿元转让，只能说是回收了一个零头忍痛割肉。

两次危机

华夏幸福现在的窘迫，源于两次危机。

2017年的火爆行情过后，环京楼市陷入急冻，之后便是持续数年的调整。环京最大地主华夏幸福遭遇重创，库存压力和流动性危机在2018年开始露头。

为了自救，公司一边通过转让项目或股权减轻业务压力，一边将杠杆运用到极致，一年融资近千亿。

自救之外，公司不惜以超高的业绩对赌，于2018年下半年引入平安，作为第二大股东。

强行续命之后，华夏幸福并未“刮骨疗毒”，而是在平安的支持下，开启了现在看来是“饮鸩止渴”的计划：将公司在环京的产业新城勾地模式，复制到全国其他城市圈；同时，投入数百亿元，开展周期更长、风险更大的商业地产项目。

当一场豪赌遭遇地产逆周期，华夏幸福的流动性危机在2020年底彻底爆发。

为了解决债务危机，经过1年的艰难斡旋之后，公司终于在2021年10月初披露了债务重组方案：公司2192亿元金融债务，拟出售资产带走约500亿元、优先类金融债务展期或清偿约352亿元、以持有型物业设立的信托受益权份额抵偿约220亿元、通过出售资产等形式以现金兑付约570亿元，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。12月9日，债委会表决通过上述方案。

之后，便是漫长的化债过程，资产出售不间断，物业服务、选址服务、园区运营服务，开发、招商、代建和营销平台等运营类资产，也都被拿去偿债。

但是，这1年多的时间，华夏幸福的债务重组，执行过程并不顺利。

截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元；同期，《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元。

其中，最大的难点便是，现金兑付部分，钱从何处来？

受内外环境恶化的影响，华夏幸福旗下房地产开发业务，销售陷入冰冻。这个曾经的十强房企，2021年销售额暴降至281.68亿元，在中国房地产销售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年前三季度房地产开发签约销售额仅57.53亿元，早已跌出百强名单。

业务回款不现实，唯一的指望，便是出售资产，其中最优质、变现能力最强的，无疑就是以武汉长江中心为首的这些商业项目。

即便公司能在3月底从华润置地拿到解燃眉之急的首付款40亿元，其余款项，也要实现各种前置条件，到2026年底才能完整收回。

看来，王文学多次强调的“要在2023年底彻底完成债务重组”，几乎是一个不可能完成的任务。

从头再来？

因股权质押后的被动减持，王文学及其一致行动人，在华夏幸福的持股比例，已经降低至17.50%，远远低于平安系。其持股中接近七成处于质押状态，被动减持风险如影随形。

尽管王文学仍然是华夏幸福的实际控制人，但实际上，他或许已经难以掌控这家曾经的产业地产航母。

遥想当年，王文学以华夏幸福积累的财富为基础，在资本市场纵横捭阖，风光无限。