公募reits和私募reits区别 公募和私募有什么区别？很多人不了解，今天趣百科为大家带来相关内容，下面一起来看看吧。
我们跟踪公募REITs政策和市场变化，定期更新内容涵盖政策梳理和解读、发行规模预估、公募REITs与同类REITs的比较研究、基于美国股权REITs投资价值和定价方法的国内公募REITs定价方法探讨、公募REITs合规痛点解决方案、商业银行如何参与公募REITs相关业务、 产权类和特许类REITs在什么情况下会亏损，国内公募REITs二级市场波动的实证观察等系统深入的REITs研究成果，以期服务于公募REITs各方面的参与者。
【REITs深度观察】公募REITs政策手册(2022年第1期)
因此，我们预计2022年将是基建公募REITs的大年。因此，我们系统全面地梳理了截至目前我国公募REITs的相关政策。
公募REITs政策导向明显，重点支持领域和试点行业明确。我们将以此为切入点，预测公募REITs未来的发行空间，并对收费高速公路和保障性租赁房两类关键资产进行单一估算。
使用PIM，按照5.56%的折旧率计算，收费公路账面存量约为7.01万亿元，占道路运输业务存量的26.97%。按照公募REITs 3.81%的证券化率计算，收费公路可盘活2670亿元。根据通行费收入，对收费高速公路公允价值进行重估，评估值比账面存量高27%。资产价值可以通过公开发行房地产投资信托基金进行重估。
(作者：臧云辉、肖恩、鲁正伟)点击查看全文【REITs深度观察】公募REITs与同类REITs:关键区别(2022年第3期)
本文探讨了我国公募REITs的估值和定价方法。
美国的股权类REITs已经成为机构和个人的重要投资类别，市场容量大，行业覆盖广，年化收益率相对可观。1972-2021年权益类REITs年均复合总收益率为11.98%，2021年总收益率达到41.30%。
美国的权益类REITs常用NAV绝对估值法和P/FFO相对估值法对REITs进行估值。工厂、数据中心、基础设施等行业估值普遍高于平均水平，仓储低于平均水平。
国内公募REITs的NAV绝对估值方法，可选取当前披露的可供分配现金流作为自由现金流，以中美无风险利率的利差叠加美国同行业REITs分红收益率作为折现率。其相对估值方法，对于产权类REITs可以P/可供分配现金流和分红收益率作为估值指标；对于特许经营权类型REITs以IRR作为估值指标，不同期限的特许经营权，相同IRR之下，分红收益率不同；产权类型REITs的分红收益率和特许经营权类型REITs的IRR是可比的。
2020年8月证监会在《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）中要求，基础设施公募REITs在申报过程中应就基础设施项目合法合规性、基础设施项目转让行为合法性、权属到期情况、处置安排做出说明。针对上述合规要求，本文盘点了上市发行的11单公募REITs，梳理实务操作中备选基础设施项目可能存在的合规问题，并就合规问题探索合理快速的解决方案，以期为业务部门挖掘可证券化的基础设施项目、规避合规性风险提供参考方案。
国内公募产权型REITs的永续资产类型和租金收入模式与美国权益型REITs相近。因此，分析美国产权型REITs的收益率变化，可以作为国内公募Reits未来的风险防控提供镜鉴。
（作者：臧运慧、陈翔、鲁政委）
【REITs深度观察】公募特许经营权型REITs什么情况下会亏钱？（2022年第8期）
第一类是宏观风险。随着剩余期限逐年缩短，如果再遇上货币政策紧缩，则反映投资者预期回报的折现率就会上行，特许经营权类型REITs价格就会存在下行风险；
（作者：臧运慧、陈翔、鲁政委）
国内公募REITs上市后经历了平稳运行、震荡上行和高位回撤三个阶段。
点击查看全文【REITs深度观察】公募REITs扩募研究（2022年第10期）
（作者：臧运慧、陈翔、鲁政委）
我国类REITs自2014年首单发行至今，已盘活了2,127.65亿元的不动产资产，截至目前类REITs仍然存续1,725.88亿元，其中不乏符合公募REITs试点范围要求的项目资产。
从处置退出机制安排、实际退出案例经验、存续期类REITs的目标资产与公募REITs试点范围要求契合度来看，的确存在可从存续期类REITs挖掘公募REITs上市的机会。
点击查看全文【REITs深度观察】Pre-REITs研究手册 （2022年第12期）
（作者：臧运慧、陈翔、鲁政委）
从会计角度来看，公募REITs业务实质是基础设施项目资产出售和转移，原始权益人个别报表系长期股权投资减持，是否纳入合并报表范围由其在证券化以后是否仍对基础设施项目及其相关主体有控制决定；相关科目的变动除受上述影响外，基础设施项目交易是否溢价、原始权益人及其一致行动人持有REITs份额比例、入账科目、计量方法等因素会对原始权益人及公募REITs运营主体的财务情况产生账面影响。本文将对公募REITs全业务环节所涉会计处理和财务影响进行深入探讨，以期为各维度市场参与者提供投资依据。
点击查看全文【REITs深度观察】公募REITs所涉税务研究（2022年第14期）
公募REITs在资产重组、设立、运营、收益分配及基金份额退出各环节中涉及税种繁杂，大额税种对原始权益人融资成本、REITs运营成本及投资者收益影响较大，尤以原始权益人在资产重组过程中的土地增值税、其在项目公司股权转让过程中的企业所得税、项目公司在运营过程中的企业所得税、投资者在分红及基金份额出售过程中的所得税为甚。本文从公募REITs全业务链条按图索骥探讨所涉税收政策及税务筹划，并对比境内外REITs各环节主要税收差异，以期为公募REITs完善税收制度提供镜鉴。
点击查看全文【REITs深度观察】公募REITs系列研究：保障性租赁住房篇（2022年第15期）
2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”；2021年7月2日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年4月13日，首单保障性租赁住房REITs――深圳市人才安居集团保障性租赁住房REIT项目报送至国家发改委。本文将从住房租赁及保障性租赁住房的相关政策、业务现状、保障性租赁住房REITs发行空间、发行过程可能遇到的问题及解决方案、美国住房租赁REITs运行多角度讨论保障性租赁住房REITs，为业务发展提前探路。
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