一线城市写字楼调查：广深租金下跌、外资频抄底，大宗交易额超千亿元

日期：2023-01-06发布：山岚

本文来源：时代周报作者：刘婷

2023年伊始，一线城市写字楼市场抢跑进入促销行情。

广州天河，一名写字楼业主将名下公司移出办公楼，腾挪出空间出租给企业客户。上海北外滩，写字楼业主把推介资料发至社群和知识星球等平台，附以可冠名大楼、带车位等条件。北京朝阳区，望京SOHOT2写字楼8套办公资产被摆上拍卖平台，吸引过万人围观。

促销热潮背后，折射出写字楼市场信心遇冷的现状。

近日，戴德梁行发布报告称，截至2022年底，广州甲级写字楼空置率同比上升6.4个百分点至14%，深圳同比上升3.6个百分点至22.8%，北京、上海则分别为16%、16.7%。

尽管短期受阻，但写字楼资产具有稳定现金流的特性，吸引了众多长期投资者。

2022年，写字楼市场交易活跃，仅前三季度成交额便超过千亿元。新加坡头部房企凯德集团、全球另类投资巨头博枫、美国知名商管企业铁狮门等均逆势买入商业资产，外资频繁出现在交易市场。

进入新一年，在经济发展向好预期下，写字楼市场有望企稳回暖。

戴德梁行预计，2023年一线城市的净吸纳量预计将维持正数，新供应写字楼将刺激企业的搬迁活动，以金融业、专业服务和TMT中最为活跃。财务状况良好的企业将积极在低租金环境下承租位于核心地段的优质写字楼，预计设备和设计完善的新写字楼项目将更能吸引优质租户。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，随着疫情防控措施的优化，市场发展料迎更多利好，商用物业市场需求或逐步回暖，住宅市场成交量价预将企稳。

广深写字楼迎供应高峰

2022年，北上广深写字楼市场迎来供应高峰，多个热门办公区域均有明星项目入市。

以深圳为例。2022年第四季度，位于前海的华海金融创新中心投入使用，将深圳甲级写字楼总存量推高至724.4万平方米。

戴德梁行数据显示，2022年，金融业超越TMT，重新成为深圳甲级写字楼最大需求来源。从全年看，金融、TMT、专业服务业依然高踞需求前三甲，但各自占比出现较大变化。金融业在租赁成交中的占比达38%，较2021年上升约12个百分点。TMT占比23%，较2021年下降约15个百分点。专业服务业占比15.9%，上升约6个百分点。

“此外，2022年外企租赁成交占比较2021年提高6个百分点，但有相当部分为原址续租，扩张和新设需求并不热切，整体租赁策略相对保守。”戴德梁行指出。

供应量增加、需求量缩减，深圳写字楼市场空置率上行。戴德梁行指出，2022年，深圳写字楼市场需求仍显颓势，全年净吸纳量共录得22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。深圳市空置率录得22.8%，较2021末上升3.6个百分点。

与深圳相邻的广州，也在过去一年迎来供应高峰。第一太平戴维斯数据显示，2022年，广州市共七个新项目入市，合计为市场带来53.9万平方米新增供应。其中，前三季度，共六个新项目入市；第四季度，位于珠江新城的粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至2022年年末，广州甲级写字楼物业市场总存量达660.5万平方米，同比扩张8.9%。