本文来源：时代周报 作者：胡天祥
采访越秀房托（00405.HK）董事长、执行董事及行政总裁林德良前，由他参与编撰的《中国REITs操作手册》（第2版）刚出版不久。
全书近600页，字数多达47万。这是一本专为不动产投资信托基金（下称“REITs”）从业者及相关金融中介提供的全面操作指南，林德良致力香港上市基金资本运作超过十年，书中“中国香港REITs市场”一章相关内容主要由他负责编撰。
作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，越秀房托是书中的典型案例之一。自2021年收购越秀金融大厦，越秀房托再次“解锁”新成就，一跃成为期内香港和新加坡上市房地产投资信托基金中持有内地资产最大规模的REITs，目前旗下共拥有广州国际金融中心、VT101维多利广场、上海越秀大厦等九项优质物业。
在刚过去的8月25日，越秀房托联合领展(00823.HK)、顺丰房托(02191.HK)共同发起“香港房托基金协会”（以下简称“协会”）。香港特区政府财政司司长陈茂波、财经事务及库务局局长许正宇及香港证监会主席雷添良均出席了协会成立典礼，可见协会颇受香港相关部门重视。
在协会成立典礼现场，林德良表示，协会其中一个宏愿，是加强香港与内地相关机构的交流联动，吸引更多资金流入两地房托市场，带动市场增长，长远为投资者提供更多房托产品选择。虽然C-REITs与香港房托存在上市及信托之分，但他相信技术上可寻求突破，将来可通过大力推动第三方合作，促进香港及内地REITs共同发展。
目前，在新加坡上市的房托逾40间，但少有资产值超过300亿元，而亚洲前10大房托，以资产值计，香港占一半，越秀房托资产规模超过400亿元，在香港和新加坡REITs中排名第七（按2022年3月末各房产基金的资产规模计算）。
2022年上半年，越秀房托整体收入总额9.44亿元，同比增长7%；物业收入净额6.87亿元，同比升7.6%。“上半年写字楼业务并不算太差，公司7个写字楼项目，有5个是高于90%的出租率，写字楼业态收入占比67.6%，成为基金业绩的压舱石。自收购越秀金融大厦以来，公司抗风险能力持续增强。”
越秀房托的经营表现或许只是个例。
今年上半年商业地产行业的经营环境，并不理想。据中国指数研究院报告，2022年上半年，国内商办市场投资及新开工规模继续下滑，土地供求大幅缩量；商圈(购物中心)租金涨幅收窄，商业街商铺租金继续下跌且跌幅扩大；写字楼市场运行面临挑战，租赁需求有所回落，租金微幅下跌。
但林德良依然持乐观态度。
“相信下半年会比上半年好，尤其在写字楼方面的需求会增加。”林德良说，“面对变化的市场，企业更需要做差异化竞争，以差异化产品制胜。”
越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良（受访者供图）
写字楼属于产业动能类资产
时代周报：在多重挑战下，越秀房托写字楼业务并未受到太大影响，但下半年你还持乐观态度吗？
林德良：公司之所以看好写字楼，是因为它属于产业动能类资产。
以广州为例，2021年广州提出“十四五”期间要重点发展21个现代产业链，其中包括8个万亿级产业链群，产业的发展会强势带动写字楼租赁需求的增加。之前第三方数据显示，2021年广州的写字楼空置率属一线城市最低。从产业未来的发展来看，只要有产业在，写字楼的需求就在。
时代周报：以广州国际金融中心（广州IFC）为例，其2022年整体到期面积是多少，续租压力大不大？
林德良：今年会有26.2%左右到期（按到期租约面积占比计算），但续租没有压力。虽然广州IFC的写字楼租金水平比其他甲级写字楼要高，但出租率一直保持在90%以上，因为这栋楼是广州的地标性物业。很多公司来广州要租写字楼，首先想到的就是广州IFC，这就是地标的锚点效应。
时代周报：会不会担心客户因为高租金而搬离？
林德良：不担心。广州IFC写字楼现在已经到了第三轮的租期，从第一轮的“要吃饱”，到现在的“要吃好”，公司也在不断做客户的更新和筛选。
现在的项目里面，金融类的租户约占44%，进驻了美国银行、法兴银行和招商永隆银行等大型银行，以及京东安联、苏黎世保险、韩国现代财险等知名财险公司，还有各类基金公司都在这里办公，总部群聚效应已经形成。
时代周报：虽然写字楼业务表现亮眼，但公司酒店业务目前尚未恢复到2019年水平，似乎这不是短时间内就能改善的？公司制定了哪些方案，来提升上述业务的经营？
林德良：疫情对酒店业务的影响的确很大，主要是因为少了很多商务客户，只能靠旅游度假的客户来支撑。所以，公司也积极对酒店业务做出调整，从商务型酒店向旅游度假型酒店转变，通过增加家庭类套餐来吸引客户。
另外，我们还建议酒店多做一些宴会及营销，尤其是婚宴套餐。从效果看，这几项业务的营收表现都还不错。
时代周报：新冠肺炎疫情带来的影响，带给越秀房托哪些思考？
林德良：思考和关注最多的，是如何帮助旗下商户渡过难关。比方说酒店公寓，对于委托管理的项目，公司过去的做法是由合作伙伴自主运营，我们更多是充当资产方或业主方的角色。疫情发生后，公司开始转变策略，积极携手合作，做商业生态的运营者和赋能者，持续助力经营发展。
时代周报：目前越秀房托在广州的资产比重达到83%，管理层有无考虑过区域之间的平衡和优化？有具体的拓展计划吗？
林德良：我觉得在资产管理上，还是围绕一个中心点辐射出去的形式比较好，多点开花其实从管理跨度上看不一定最好，而且公司内部已经形成一个很好的协同效应。
REITs的优势之一是低杠杆
时代周报：你曾说过，REITs的好处就是天然去杠杆，该怎么理解这句话？
林德良：香港REITs受到香港证监会颁布的《守则》及港交所上市规则的监管，以保障香港REITs发行和运作的合规性。2020年，《守则》修订更新限制香港REITs借贷比率不能超过50%，有借贷天花板限制。既然选择了信托上市，就要遵循它的游戏规则。
时代周报：说到REITs，你觉得内地REITs和香港REITs有哪些不同？
林德良：以香港为例，我之前在书中也写过，香港跟内地的REITs一共有11个不同的地方，包括法律框架、治理结构、借贷比率等。比如法律框架，香港REITs是以信托方式存在。借贷比率上，香港REITs规定贷款总额不得超逾该计划资产总值的50%，国内是28.57%，杠杆限制比其他国家及地区更严格。除了贷款比例，借贷的主体也不一样，香港REITs可以用上市公司的基金以及底层项目去做担保或者抵押借款，在内地不行。
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