19.11.2022
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导读：达拉斯联储经济学家预计，在悲观情形下，房价将下滑15%～20%，个人消费支出或下降0.5%～0.7%。
作者 |第一财经 李爱琳
由于今年利率不断上行，房贷压力剧增，更多美国购房者进入观望阶段。
当地时间18日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布的最新数据显示，10月成屋销售总数年化录得443万户，如果忽略疫情初期的异常值，该指标创2011年12月以来的新低。上月成屋销售总数同比降幅达28.4%，环比下降5.9%，为连续第九个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期，凸显利率飙升对美国楼市的沉重打击。
库存依旧紧张 市场表现分化
尽 管销售放缓，库存仍 然较紧张。 NAR报告显示，截至10月底，全美待售成屋为122万套，较去年同期下降0.8%，环比减少0.8%。 按照目前的销售速度，待售成屋供应量能支撑3.3个月 ，一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。
NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，市场供求不平衡导致一些待售房屋仍有多位买家竞购。“10月，有24%的房屋成交价要高于屋主的标价。不过，那些在市场上停留超过120天的房屋，价格平均下跌15.8%。”
在10月售出的房屋中，约有64%的房屋上市时间不到一个月，平均待售时间为21天，9月时该指标为19天，去年10月，一间房屋在市场上的停留时间仅为18天。
鉴于当前的库存水平，房价暂时跌幅有限。10月全美房价中位数为37.9万美元，房价在6月达到峰值41.4万以后，已经连续四个月出现环比下跌，不过同比则仍有6.6%的涨幅。
按不同价位房源的交投表现来看，售价介于10万至25万美元的廉价房源以及总价高于100万美元的豪华住宅，表现最为低迷。前者上月销量较一年前锐减35%，后者销量同比下跌31%。低端市场受挫的原因可能是该价位可供销售的房屋严重短缺，而在豪华住宅方面，由于美股等风险资产大幅下跌、通胀居高不下以及经济前景黯淡，均给高端买家带来压力。
▲美国10月不同价位房源销售额按年变动（图源：美国房地产经纪人协会）
美国房价或暴跌20%？
美国地产网站Realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，对于许多买家来说，现在购入一套中等价位的房屋，光是抵押贷款利率每周的波动就会导致月供浮动100美元以上，购房者很难制定和控制预算，现在可能是一个观望时机。
据住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）数据，30年期抵押贷款平均利率于10月底突破7%，为20年来首次。不过本月以来有所回落，抵押贷款利率本周已降至6.61%。
房屋可负担性接近几十年来的最低水平，越来越多潜在购房者因贷款利率攀升而无法获得贷款，住房市场降温预计将会持续。毕马威首席经济学家斯旺克（Diane Swonk）表示 除非贷款利率降至6%以下，否则许多首套房买家不太可能负担得起购房费用，“我不太相信我们会很快看到房地产市场快速扭转当前的颓势。”
美联储年内已加息六次，然而加息周期远未结束，本周多位联储官员放鹰，支持下月继续加息。
达拉斯联储15日发表最新研究，称抵押贷款利率大幅飙升，大大增加购房成本以及楼市深度调整的可能性，美国房价可能暴跌20%。达拉斯联储经济学家恩里克·马丁内斯·加西亚（Enrique Martinez Garcia）在报告中指出，房价急剧下跌可能产生连锁反应，给整体经济施压，并进一步削弱楼市。他预计，在悲观情形下，房价将下滑15%～20%，个人消费支出可能下降0.5%～0.7%。“负财富效应将进一步抑制住房需求，加深价格调整，并启动负反馈循环。”他警告说。
该经济学家指出，如果消费受到冲击，同时美联储又迅速加息以控制通胀，避免经济衰退的能力将会受到影响。住房市场的剧烈抛售可能会加剧经济下行，理想状态是，美联储在不引发房价螺旋式下降的情况下降低通胀。
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