11月14日，记者从地方监管人士和金融机构处获悉，人民银行、银保监会日前印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务、配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度这六个方面提出16项具体措施。
分析人士认为，通知从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策的核心逻辑是，通过“企业债务展期+支持融资”稳定市场主体，以“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人住房信贷带动市场销售恢复。预计在房企债务展期和增信发债后，房企资金压力或得到一定缓解，实现以时间换空间。
业内还认为，下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。
今日早盘，A股和港股房地产板块被彻底点燃，板块内掀起涨停潮。截至发稿，在港股市场，德信中国涨超150%，天誉置业上涨逾70%，弘阳地产涨幅超60%，碧桂园上涨近50%。在A股市场，多只地产股涨停。
资金面上，上周五单日扫货超百亿元的北向资金延续了高度热情的状态，早盘半日净买入额达130.89亿元。其中，沪股通净买入65.54亿元，深股通净买入65.35亿元。沪深两市半日成交额达6741亿元。
截至午间收盘，上证指数涨0.75%，深证成指涨0.66%，创业板指跌0.51%。
对信贷、债券等存量融资合理展期
为保持房地产融资平稳有序，通知提出，要稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，以及保持信托等资管产品融资稳定。
具体看，在稳定房地产开发贷款投放方面，通知强调，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
中指研究院分析称，聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。另外，在区分项目风险与集团公司风险的条件下，个别出险房企的优质项目，也将得到合理的房地产贷款融资支持。这将改善金融机构对民营房企的风险偏好和民营房企融资氛围，缓解民营房企信用收缩问题。
通知也再度明确，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；鼓励债券发行人与持有人提前沟通，按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排。
“合理展期”安排也将应用于信贷领域。通知明确，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
通知还要求，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，在此前房企纾困过程中，监管机构已有一定延展期政策安排，但由于部分金融机构在执行过程中难以匹配相应政策支持，执行层面有一定阻碍。通知对于展期做出明确制度安排，有助于房企融资更好做出应展尽展、能展尽展安排。从执行层面看，私募融资展期安排或更为顺畅，信托等资管产品涉及委托方性质不同，集合类产品可能在执行层面仍有一定挑战。
通知重申，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
做好“保交楼”金融服务
鼓励金融机构提供配套融资
通知提出，积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，并鼓励金融机构提供配套融资支持。
关于配套融资支持，通知明确，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
通知还明确了尽职免责安排。对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
王一峰认为，通知进一步明确了鼓励金融机构为“保交楼”专项借款提供配套融资支持及相关政策安排，包括商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年等。
此外，为依法保障住房金融消费者合法权益，通知重申了鼓励依法自主协商个人住房贷款延期还本付息、保护延期贷款的个人征信权益等安排。
延长房地产贷款
集中度管理政策过渡期安排
受到市场高度关注的是，通知提出将阶段性调整部分金融管理政策，包括延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，以及阶段性优化房地产项目并购融资政策。
通知明确，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
王一峰表示，这是首次提出延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
2020年末，人民银行、银保监会发布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起实施。
过渡期安排方面，当时这一通知明确，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自这一通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为这一通知实施之日起4年。
拓宽住房租赁市场多元化融资渠道
通知同时提出，加大住房租赁金融支持力度，优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
在优化住房租赁信贷服务方面，通知提出，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持；鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理等。
为拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，通知明确，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营；鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
一批房企回应
有前二十强房企高管向记者表示，从目前市场上公开的文件信息可以看到，文件内容比较全面，力度也比较大。如果相关政策能够执行到位，对房地产市场平稳健康发展会产生积极的影响。
“我昨天就在网上看到这个文件了，但公司内部并没有收到上述有关《通知》。”某房企高管表示，其实上周交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资的消息一出来，市场已经有变化。而《通知》的下发则给予市场更强的信号。当前房企的自主权仍显不足，无法通过主动调整让企业恢复正常运营，老百姓看不到企业状况的变化，市场预期就难以有根本变化。《通知》中提到，支持个人住房贷款合理需求，切实保护延期贷款的个人征信权益，稳定建筑企业信贷投放等，也有更积极的内容。
“此次政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者的顾虑可以减少，其征信质量不会受影响。类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对专项借款下提供的配套融资支持，另设子科目管理，按照“后进先出”的原则，贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。该政策多方面的创新，一方面对不良的容忍度提升，打消顾虑；另一方面保障贷款的权益。
李宇嘉认为，《通知》是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致风险无序扩散。重点也很突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。李宇嘉表示，更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身“造血”的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。
房地产板块掀起涨停潮
今日早盘，A股房地产板块开盘后持续走高，领涨两市。截至午间收盘，中天金融、粤泰股份、中天服务、新华联、新城控股、金地集团、三湘印象等涨停。
港股内地房地产板块也迎来强势大涨，截至发稿，30余只个股涨幅超20%。其中，德信中国涨超150%，天誉置业上涨逾70%，弘阳地产涨幅超60%，碧桂园上涨近50%。
银行A+H股联手冲高
早盘，银行板块也表现活跃。截至午间收盘，招商银行上涨逾7%，成都银行、平安银行、宁波银行涨超6%，兴业银行、中信银行、兰州银行等快速跟进。
港股方面，内地银行板块也迎来上涨。截至发稿，招商银行上涨逾9%，邮储银行、渤海银行、民生银行等跟涨。
银河证券表示，金融支持地产政策边际放宽超预期，有利于疏通房企融资渠道、助力风险稳步化解，利好银行信贷增长和资产质量改善，叠加基建、小微、制造业等领域信贷支持力度不减，看好银行板块估值低位配置价值，继续推荐江浙成渝地区优质中小银行。
天风证券认为，银行板块当前极低的估值水平已经消化了足够的悲观预期。稳增长方面的政策利好不断，海外通胀放缓降低了估值调整压力，银行有望打开估值上升空间。
大涨1008，17年来最大！发生了什么？
人民币继续走强！
11月14日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，人民币对美元中间价较上一交易日调升1008个基点，报7.0899，升幅创2005年7月22日以来最大。
与此同时，在岸、离岸人民币对美元汇率盘中持续走强，一度双双收复7.07关口，反弹势头明显。截至10:45，在岸、离岸人民币对美元分别报7.0764、7.0718。
11月以来，人民币对美元汇率弹性明显增强，有涨有跌的双向波动之中，韧性更为凸显。市场分析人士认为，市场情绪回暖是推升人民币近日走强的主要因素。
一方面，随着美国通胀降温，美联储加息预期退坡，美元指数回落明显，人民币贬值压力得到一定释放。美国劳工部日前发布数据显示，美国10月CPI同比上涨7.7%，时隔7个月再度回落至8%以下；核心CPI同比上涨6.3%，较9月的6.6%也有所下降。
“美国最新公布的通胀数据超预期回落，美联储加息有望放缓。”中国外汇投资研究院副院长赵庆明分析称，在美元高估状态下，美元指数未来上涨空间不大，人民币贬值压力有望得到一定缓解。截至14日10:30，美元指数报106.8129，11月以来回落逾4%。
另一方面，国内政策端近来密集发力稳经济，令市场对于中国经济复苏预期增强，叠加此前稳汇率、稳预期政策的持续发力，市场情绪回温明显。赵庆明表示，随着稳增长措施逐步落地生效，四季度经济数据较三季度有望进一步改善。在国内经济基本面企稳复苏的背景下，人民币贬值空间不大，预计人民币汇率将逐渐回归理性波动阶段。
中金公司研报认为，在美元深度回调和中国经济预期好转之后，此前人民币的单边贬值预期显著缓解，人民币汇率的短期贬值压力已经明显减弱。随着美元的回调和人民币汇率的回升，中间价的报价也开始逐步趋于正常化，人民币汇率开始向双向波动的常态回归。
中证金融研究院首席经济学家潘宏胜认为，综合大背景来看，人民币汇率短期或继续受美元指数、国际环境变化、跨境资金流动等因素影响延续波动走势，但经济基本面仍是其保持韧性的“内核”。
20亿元旷世拍卖遭“悔拍”后，协鑫系出手了
在碳酸锂价格逼近60万元/吨之际，锂矿变得更为火热。
最新公告显示，为储备上游锂资源，协鑫系旗下A股上市平台——协鑫能科拟参与雅江县斯诺威矿业发展有限公司（简称“斯诺威”）破产重整案重整相关事项。
在今年5月，正是斯诺威掀起一场旷世拍卖风暴，但此后遭遇悔拍。
在这场拍卖中，鏖战5天5夜后，斯诺威54.29%的股权最终以20亿元成交，相较335.29万元的起拍价翻了597倍。该场拍卖历经3448次出价，吸引了近百万人关注。
截至今日午间收盘，协鑫能科收涨1.31%，报14.73元/股。
协鑫能科出手
11月13日晚间，协鑫能科发布公告称，为完善公司移动能源产业布局，保障电池包有效供给，储备上游锂资源。公司拟参与斯诺威破产重整案重整相关事项。
因手握锂矿探矿权，斯诺威备受关注。
据披露，斯诺威锂矿位于川西甲基卡高原，矿床深度距离地表不超过200米，属露采矿床，锂辉石矿资源储量和品位可靠性高，勘探共估算探矿权内查明工业矿石量1814.3万吨，LiO₂ 24.32万吨，平均品位1.34%，属中大型锂辉石矿。
协鑫能科表示，目前市场上锂矿资源稀缺，产品供应紧张，价格飙涨，国家鼓励加快国内锂资源的开发进度。
在协鑫能科看来，如本次能被遴选为斯诺威重整投资人，并获得斯诺威控股权，将有助于公司整合产业链资源，向移动能源上游原材料锂矿及电池材料行业进行业务延伸，有效保证公司移动能源业务电池包的供应稳定性，降低移动能源原材料成本，增强公司移动能源生态核心竞争力，完善公司在移动能源行业的布局。
据介绍，在原主营业务的基础上，协鑫能科正利用自身积累的核心资源、核心技术等，持续加大从能源生产向综合能源服务的快速转型，重点聚焦充换电站运营及能源服务、电池梯次利用等核心业务，打造领先的移动能源服务领军企业。
管理人正招募并遴选重整投资人
受种种因素拖累，斯诺威早在前些年便已陷入困境。
公告显示，评估机构云南陆缘衡矿业权评估有限公司出具了《四川省雅江县德扯弄巴锂矿、石英矿详查探矿权评估报告》，评估报告载明“四川省雅江县德扯弄巴锂矿、石英岩矿详查探矿权”在评估基准日（2021年6月30日）的评估价值为9.74亿元左右（矿业权出让收益不低于2.94亿元未扣除）。
而管理人初步审查斯诺威债权（含已确认）共计16.13亿元左右。评估报告载明斯诺威股东全部权益于基准日2021年6月30日的市场价值为-9.25亿元左右。
公告显示，2021年4月16日，雅江县人民法院作出民事裁定书，裁定受理申请人成都川商兴能股权投资基金中心（有限合伙）对被申请人斯诺威的破产申请，并于2021年4月16日作出相关决定书，指定四川达宽律师事务所担任管理人。
2022年10月11日，雅江县人民法院根据债权人协鑫能科锂电新能源有限公司、四川锂珩科技有限责任公司、四川协鑫能科智慧科技有限公司及四川珩鑫新能源技术中心（有限合伙）的申请作出民事裁定书，裁定自2022年10月11日起对斯诺威进行重整。
天眼查显示，协鑫能科锂电新能源有限公司、四川协鑫能科智慧科技有限公司为协鑫能科子公司，四川锂珩科技有限责任公司、四川珩鑫新能源技术中心（有限合伙）同为协鑫系关联企业。
也就是说，本次，正是协鑫系提出申请并推动了斯诺威的重整事宜。
2022年11月9日，经雅江县人民法院同意，根据有关规定，斯诺威管理人在全国企业破产重整案件信息网上发布《雅江县斯诺威矿业发展有限公司破产重整案重整投资人公开招募及遴选公告》称，为确保斯诺威市场主体资格，有效化解斯诺威债务，管理人面向全国公开招募并遴选重整投资人。
旷世拍卖20亿元成交后遭悔拍
戏剧性的是，今年5月，斯诺威曾掀起了一场旷世拍卖，后又遭遇悔拍。
成都兴能管理人于今年5月16日10点开始在京东拍卖破产强清平台公开拍卖斯诺威54.29%股权，监督单位为成都市中级人民法院。
今年5月21日7时48分，在鏖战5天5夜后，斯诺威54.29%股权最终以20亿元成交，相较335.29万元的起拍价翻了597倍。这场拍卖历经3448次出价，吸引了近百万人关注。
根据拍卖成交确认书信息，买受人是一位名叫谭威的自然人。
据介绍，除20亿元的成交价外，买受人还需承担对应股权下8.7亿元的债务以及相关税费，总价则提升至30亿元左右。
今年7月，斯诺威召开了相关债权人会议。根据会议资料，斯诺威20亿元旷世拍卖最终被悔拍。
斯诺威正办理
探矿权第四次保留工作
据披露，四川省雅江县德扯弄巴锂矿首次设立于2003年3月，由成都市斯诺威粉体材料有限公司申请在先取得，探矿权面积18.53平方千米，勘查矿种为硅石矿。
2009年6月，成都市斯诺威粉体材料有限公司将探矿权转让给斯诺威，经县、市、省国土资源部门审批，斯诺威拥有四川省雅江县德扯弄巴石英岩矿探矿权。2013年6月，斯诺威申请了延续变更，将勘查矿种变更为锂矿、石英岩矿。
2018年5月7日，斯诺威获得了由四川省国土资源厅颁发的《划定矿区范围批复》，矿区范围由6个拐点圈定，开采深度由4450米至4154米标高，矿区面积1.14平方千米。规划生产能力100万吨/年，批复的矿区范围预留期保持到其采矿登记申请批准并领取采矿许可证之日，预留期内，探矿权人应在勘查许可证有效期届满的30日前，申请保留探矿权。
2019年6月，斯诺威申请了矿权保留登记，有效期限为2019年06月30日至2021年06月30日。目前正在办理探矿权第四次保留工作。
记者：张琼斯、张 良、李雨琪、夏子航、陈佳怡、范子萌
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