提前还房贷最佳方式有哪些 需要看实际情况讨论

房贷是很多人办理的业务，但有的借款人手头资金充裕了总会考虑提前还款，以此来减轻自己的心里负担，那么提前还房贷最佳方式有哪些呢？下面看分析解答。

一、贷款一年后再提前还房贷

一般来说，我们在商业银行或者公积金中心办理完住房按揭贷款之后的1年内提前还款的话，都会有违约金，如果我们需要提前还房贷，那么一般银行和公积金中心在房贷还款1年以后都会取消违约金限制，所以我们可以在还房贷1年之后再进行提前还款，就可以免除额外违约金的支付了。

二、根据不同还款方式确定

住房按揭贷款不同的还款方式产生的利息不同，如果我们需要提前还房贷，还需要考虑到是否划算的问题，接下来根据不同的还款方式，举例计算进行分析。

（一）计算要素

1、贷款本金

假设贷款本金为100万元。

2、贷款期限

假设贷款期限为20年。

3、贷款利率

目前5年期以上的贷款基准利率为4.3%，假设该贷款机构的上浮基点为110，则房贷利率=4.3%+（110*0.0001）=5.4%。

4、还款方式

常见的有等额本金、等额本息、先息后本，但先息后本一般只适用于1年以内的贷款，不适用于贷款期限20年的这种情况。

等额本金还款：每月还款的本金相等，但每月还款额及每月应还利息会随着每月本金的归还而逐渐递减，也就是首月月供最多、末月月供最少。

等额本息还款：每月还款金额相等，但其中本金与利息的分配却不相同，本金是由少至多递增，利息是由多至少递减，两者之和使每月月供相等。

（二）计算公式

1、等额本金：月供=本期本金+（贷款本金-每期本金^（还款期数-1））*贷款月利率；

2、等额本息：月供=[贷款本金*月利率*（1+月利率）^还款期数]÷[（1+月利率）^还款期数－1]，其中符号“^”代表乘方计算，比如“2^60”就代表数字2需要重复相乘60次，可以借助计算器计算结果。

（三）具体计算

假设贷款利率为年利率5.4%，那么月利率为0.45%，分240个月还款。

1、等额本金还款

每月应还本金=1000000/240=4166.67元。

首月月供=4166.67+1000000*0.45%=8666.67元；

第2月月供=4166.67+（1000000-4166.67）*0.45%=8647.92元；

第3月月供=4166.67+（1000000-4166.67^2）*0.45%=8629.17元；

第4月月供=4166.67+（1000000-4166.67^3）*0.45%=8610.42元；

依次计算，最后可得末月月供=4166.67+4166*0.45%=4185.42元。

2、等额本息还款

每月月供=[1000000*0.45%*（1+0.45%）^240]÷[（1+0.45%）^240-1]=6822.52元。

（四）计算分析

如果我们选择了等额本息的还款方式考虑提前还款的话，在能力范围内越早还款越好，这样产生的利息就越少，但是还款超过总期限的一半之后，这时候等额本息偿还的贷款本金就会超过等额本金，提前还款就不划算了。

如果我们选择了等额本金的还款方式考虑提前还款的话，可以在还款超过贷款期限一半后，再进行提前还款操作，这样相比等额本息，产生的利息就更少了，当然在能力范围内，我们提前还房贷越早所产生的总利息就越少。

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