本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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三宗由世界500强企业拿下的地块，在成功出让近两年后，再度摆上货架。
11月21日，三亚挂牌3宗位于凤凰海岸片区的二类城镇住宅用地，面积合计约5.26万平方米，起拍总价约21.51亿元，挂牌报价截止日期为2022年12月21日上午。
三亚中央商务区是海南自由贸易试验区、自由贸易港建设的11个重点园区之一，也是唯一一个位于城市核心区的园区，分为凤凰海岸、东岸、月川、海罗四大片区。凤凰海岸片区自2020年8月首次挂地，据时代财经不完全统计，目前共成交了7宗地，4宗为商业用地，3宗为“建设国际人才公寓、社区或服务型公寓”的旅馆用地。
而此次挂牌的3宗宅地即是上述已成功出让的旅馆用地。
500强企业拿地2年未开发
具体来看，YGHA06-03-06/07/08地块（下称“地块1”）于2020年11月出让，竞得者为大唐集团，成交价5.05亿元。YGHA06-03-16/17/18地块（下称“地块2”）于2021年1月26日出让，由恒力集团以4.65亿元拿下；YGHA06-02-09/10/11/12地块（下称“地块3”）于2021年2月5日出让，由紫金矿业以10.37亿元拿下。
三家企业均为世界500强。大唐集团是在原国家电力公司部分企事业单位基础上组建而成的特大型发电企业集团、国有独资公司，在2022年《财富》世界500强排行榜上排名第411位。恒力集团是江苏民营企业，主营业务为炼油、石化、聚酯新材料和纺织，位列2022世界500强第75位。紫金矿业是福建一家从事黄金等矿产资源开采的国有控股企业，居2022世界500强第407位。
三宗地重新上架，出让面积基本不变，产权从40年变成70年，起拍总价也较之前的成交总价高了约1.43亿元。其中，地块1、地块3为“限房价”，建成后房屋平均售价为32000元/平方米。地块2起拍楼面价约1.71万元/平方米，刷新了目前三亚住宅用地的楼面价新高。
已经出让的土地如今为何重新摆上货架？三亚市自然资源和规划局相关工作人员对时代财经称，土地基本未开发，政府已收回土地并进行再次出让。“（原规划）不符合省里的规定，已经与原竞得企业解除合同。至于土地款项，会与企业有协议。”
据了解，三亚中央商务区管理局10月11日发布的《关于<四更园单元部分服务型公寓用地控规调整>批前公示》称，上述3宗地为服务型公寓历史遗留问题，根据省市政府关于服务型公寓用地的处置意见及工作部署，且四更园棚改项目为省棚改计划范围内民生工程，拟将其调整为城镇住宅用地。
何为服务型公寓历史遗留问题，这要追溯到2021年海南省新出台的一项政策。2021年10月，海南省出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，加强对商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类建设项目管理，遏制将相关项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为。
《意见》还明确，严禁旅馆用地分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。对于《意见》印发实施前已批未建的项目，不符合《意见》要求的，应修改建筑设计方案，并重新核发规划、施工许可证。
基于此，上述三宗地块被政府回收后再次进行出让。
被“类住宅”困住的服务式公寓
值得注意的是，海南之所以对“类住宅”问题进行一系列整治，是为了打击“双暂停”政策下的擦边球行为。
近年来，海南着意严控房地产开发，消化商品房库存，控制新增供应。有些项目将商业办公类项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑，影响公共服务设施基本功能。另外，因此类产品不受海南省房地产限购政策的影响，对海南省房地产市场的发展和政策的执行也造成一定冲击。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉则对时代财经称，海南近年来很少供应住宅用地，尤其三亚等核心城市，所以三亚中央商务区出让的全是商办用地。但政府也要卖地，所以就创新了一个中间型产品，即“B14”类酒店用地中规划出服务式公寓，后来该类产品不能出售，企业就算不过账，所以迟迟没有开发甚至想退地。尤其近两年来市场下行，政府综合了相关情况，不再开发服务式公寓这样“两不沾”的产品，所以做了现在的调整。“这不失为一个最终解决问题的方式。”
时代财经发现，今年10月8日，三亚中央商务区东岸单元服务型公寓用地也进行了控规调整的批前公示。控规涉及的5宗地已分别于2019年、2020年挂牌出让给中粮、中铁建，开发为“中粮·大悦城”、“中铁建·海语东岸”两个项目。
目前，中粮·大悦城二期已建至封顶，包括4栋商业楼、5栋服务型公寓，三期仅完成主体工程基准面下工程；中铁建·海语东岸一期也已建至封顶，为4栋服务型公寓，二期主体结构局部最高已建至5层。控规调整后，已封顶地块服务型公寓（B14f）用地性质调整为商务金融用地，完成主体工程基准面下工程的地块，则把服务型公寓用地性质部分调整为商务金融用地、部分调整为二类城镇住宅用地，用于安居房建设。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉对时代财经称，禁止“类住宅”产品并非打击房地产开发及炒作行为，只是规范市场正常秩序、按照批准的土地性质去开发。
对于住宅用地供应稀缺的三亚来说，这也是一次“补仓”。根据供地计划，三亚2022年计划供应国有建设用地109宗、379.31公顷。其中，住宅用地133.91公顷，仅占建设用地供应计划总量的35.30%。而宅地中，安居房及其他保障性住宅用地占比超54%，市场化商品住房用地59.19公顷，占44.20%。
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