经济观察网 记者 田国宝 9月21日下午，在北京顺义松香湖大街和六环路交汇处，几栋红白相间的回型建筑伫立在秋风中，部分楼宇已经有人入住。一旁的场馆也接近完工，有的地砖还未铺完，施工设备随意散落在周边。
这个名为当代时光里的项目，将在9月30日迎来第一次司法拍卖，起拍价17.99亿元。2021年底，因开发商北京当代久运置业有限公司欠光大兴陇信托7.3亿元无法偿还，该项目作为抵押物被申请强制执行。
10月8日，位于北京东城区的王府世纪也将进行司法拍卖，不同于当代时光里，王府世纪是随同北京王府世纪发展有限公司的11.2亿元债权一同拍卖，这场拍卖背后受益人是盛京银行。
10月16日，位于北京东三环附近的博瑞大厦也将开拍，起价20.37亿元，背后的债权人是厦门国际银行。
更早的8月下旬，上海君康金融广场在司法拍卖中被以25.2亿元价格拍出，背后的债权人是辽阳农商行。
下半年以来，越来越多的房产、房地产在建工程、土地等标的物被摆上司法拍卖的货架。邵奇就职的金融机构也是其中的“售货员”，仅他所在的省级分支机构，就有上百亿的不良债权被列入处置之列。
金融机构的不良债权中，房地产及土地等不动产在各类抵押物中占有绝对优势，“有些是新违约的抵押物，但大部分是好几年的存货了”，邵奇告诉经济观察报，尤其是8月以来，不良债权处置的紧迫感日渐加重。
“金融机构都加快处置不良债权，我想大家想法是一样的”，邵奇说，随着下半年房地产市场复苏情况低于预期，这些不良债权存在贬值的潜在风险，“能处置的就赶紧处置，处置不了的，打包转让”。
处置债权
北京王府世纪、北京博瑞大厦和上海君康金融广场背后的债权人都是商业银行，作为资金出借方，银行也是不良债权的重要处置人，手中不乏优质的抵押物。
9月以来，民生银行推出多个债权包，其中北京泰丰房地产有限公司的1.42亿元债权中，抵押物是位于北京的中国企业家大厦部分房产；中信国安为借款人的5.32亿元不良债权中，抵押物是中信国安总部大楼。
启迪创新作为借款人的10.75亿元不良债权中，抵押物是南宁东盟科技城项目，其中在建工程10.84万平方米，土地面积18.45万平方米；三盛作为担保的本金为2.1亿元债权中，抵押物是常州一幅3.98万平方米的土地。
民生银行推出的债权包中，最引人注目的是富地长泰酒店投资管理有限公司作为借款人的本金为30亿元的债权。该笔债权为两笔委托贷款，其中一笔10亿元，一笔20亿元，但真正吸引人的是抵押物。
根据公告，这笔30亿元不良债权的抵押物为位于北京东城区国子监街乙28号国子监项目的土地及房屋。项目紧邻雍和宫和孔庙，共有6栋楼体组成，土地面积15931平方米，房屋建筑面积40290平方米。
此外，该笔债权还有428幅油画作为质押担保，参考价值是24亿-60亿元。
在平安银行的不良债权处置中，房产同样是一个重要命题，比如上海祝源房地产的11.95亿元不良债权中，抵押的股权中涉及依云湾、汇景生活广场、海上国际等多个房地产项目；另一笔14亿-15亿元的债权中，涉及惠州帝景国际商务中心41套房产。
在兴业银行上海分行一笔由苏宁电器和苏宁置业担保的不良债权中，本金和利息合计在15.2亿元左右，抵押物为上海苏宁宝丽嘉酒店，该酒店共14层，用地面积11096平方米，建筑面积68637平方米。
除了商业银行外，专业的不良资产管理公司也是不良资产的重要处置方，其中信达、华融、东方和长城是较为知名的四大不良资产处理公司，此外还有浙商资产、越秀资产等地方不良资产处置平台。
与商业银行不同，专业的AMC机构处置债权总额动辄几十亿、数百亿元，通常是对不同类型的债权进行打包处置。以信达资产河北分公司为例，推出的债权包规模达到281亿元，包括了327户债权及资产。
这个巨型债权包中多数为造纸、矿业、机械等传统企业，涉及债权本金174.9亿元，抵押物绝大多数为土地、厂房等不动产。房地产行业上行的年代里，这些老厂房已经属于城市核心区，因而资产也被房地产开发商竞相追逐。
此外，信达贵州分公司推出的债权包高达124.8亿元，云南分公司的债权包74.9亿元，广东分公司推出的债权包总额接近千亿规模，其中就包括奥园美谷的20.5亿元债权包，该债权包囊括了北京、天津等地211套房产，以及重庆、保定、阳江等地34宗土地。
在处置资产方面，长城也毫不逊色，债权总额超过30亿元的资产包有17个，其中超过50亿元的有9个，超过100亿元的有3个。华融和东方两家公司推出的债权包规模相对较小，但也普遍比商业银行推出的规模大。
原则
经济观察报梳理相关资产包、债权包发现，在被处置的资产中，传统制造业仍占据着较大的比例，多数是造纸、机械、冶金、化工、采矿等行业，还有部分为商贸流通领域的企业。
在违约主体为房地产企业的不良债权中，主要以爆雷较早的房企及地方中小房企为主，尤其是2015年前后因全国性房企扩张而陷入绝境的中小房企，成为房地产不良债权的主体之一。
爆雷较早的房企中，蓝光发展、奥园、中信国安、新华联等房企的资产，是商业银行、AMC处置不良资产中的常客。在目前已经爆雷的房企中，多数资产还没有出现在法拍或资产处置的序列中。
邵奇告诉经济观察报，在以往房地产企业抵押融资中，通常抵押率在七折左右，部分一二线城市核心区物业抵押率相对较高；而远离核心都市圈的三四线城市房产或土地的抵押率相对较低。
据他介绍，在金融机构的借贷客户中，房地产整体规模并不小，各类融资相加大约占比在三成左右，多数为有抵押的借款，但也有部分认购的信用债。与其他行业相比，房地产企业抵押物更容易被金融机构青睐。
邵奇说，虽然部分房企的融资已经违约，但有的通过展期延长了还款期限，有的还在走诉讼程序，真正进入法拍或计入不良债权处置的规模相对不大，“去年这个时候开始爆雷，还没到法拍高峰期”。
一家爆雷房企的人士告诉经济观察报，其所在房企的绝大部分土地、在建工程、未售房产均抵押至金融机构，但截至目前还没有出现资产被强制处置的情况。其中一个主要原因就是保持与金融机构的良好沟通，争取对逾期借款进行展期处理。一般情况下，房企需要先支付一定比例的本息，如果金融机构有需要，还应该给予追加抵押物或保证金等增信措施。
此外，相关措施也需要地方政府方面的支持，有地方政府支持，金融机构也愿意给企业延长还款期限。但对于债务本身而言，这只是一种暂时措施。如果展期到期，企业仍无法偿还，依然面临抵押物被拍卖的风险。
邵奇告诉经济观察报，房企违约后，第一步是将抵押物收回来，通常情况下，在合理估值范围内，存在二抵、三抵等情况，先后顺位不同，偿债优先度也不同，“先查封，再通过执行拿过来”。
第二步是理清相关的法律纠纷，将资产变得干净起来。抵押物被查封或拍卖的情况下，其他债权人或购房者会提出异议，这个时候面临抵押物减值的风险，债权人需要通过法律途径将这些问题一一解决掉。
这些事情做完后，然后才会进入处置程序。对不良债权抵押物的处置，要么对抵押物进行拍卖，要么招募合作方，或者连同债权一同转让给第三方。因为相关纠纷已经解决，会产生一定溢价。
对于金融机构而言，市场好的时候，更倾向于自我消化，如信达地产开发的项目中，有很大一部分来自信达资产；再比如中融信托曾一度涉足商办物业的升级改造业务，即将抵押物更新升值后再进行处置。
但当前市场下行的背景下，多数金融机构更倾向于直接处置变现，“市场下行，如果持续下去，就面临着抵押率不足的情况，如果预期相对较差，这个时候金融机构就有止损的需要，否则会形成更大不良率”，邵奇说。
贬值风险
大型金融机构的客户通常分为企业客户和个人客户，以银行为例，既有针对企业的各类融资，也有针对个人的各类贷款，这些融资和贷款有相当部分有抵押物，也有一部分为信用贷，比如个人信用贷。
有抵押的个人贷款或企业融资中，任何动产或不动产都可以成为抵押物，与车辆、设备等损耗较大的抵押物相比，房地产作为抵押物具备抵押损值小的优点，房地产上行的背景下，房产及土地作为抵押物和不良资产均具备较强的抗风险能力。
2022年以来，由于疫情反复、房企爆雷及市场预期等多方面因素影响，第一季度市场下行较为明显；进入二季度，4月楼市开始止跌，5月进入修复期，6月楼市环比出现较大涨幅，与往年同期差距进一步缩小。
进入7月，楼市环比小幅下行，但由于往年7月楼市也不及6月，多数业内人判断为正常回调；但8月数据出来后，与7月相比进一步下调，使得各方对楼市修复的信心出现松动，9月上半月楼市依然没有出现好转迹象。
Wind数据显示，2022年8月，30城商品房成交面积1229万平方米，环比下降34.75%，由于楼市从2021年8月开始出现大幅下跌，使得同比下降幅度缩小至19.2%；9月1日-21日，30城成交同比下降33.6%。
成交下行，使得房价也出现两极分化，不同城市、同一城市不同区域、同一区域不同类型住宅，价格变化并不相同。
由于房地产流动性风险爆发，也使得部分开发商通过降价促销方式来实现回收现金流。经济观察报了解到，有开发商在部分城市的折扣低至市场的六折左右，如果团购且全款，折扣更低。
楼市下行也传递到土地市场，而土地出让金又是地方政府最为重要的收入来源之一。在上述爆雷房企人士看来，如果楼市长时间处于低迷状态，不排除房价乃至土地价格进一步走低，从而进一步影响预期和信心。
楼市的预期和信心同样是多数金融机构人士所担忧的变量因素，尤其是房地产按揭贷款敞口较大的银行机构。
邵奇说，每家大型金融机构都有一定的不良债权及资产，在楼市周期论的年代里，楼市低迷时产生的不良债权，通常在楼市上行期可以实现处置，并能够获得一定溢价，“只要楼市是上行的，金融机构就不存在什么风险”。
但这一轮楼市低迷持续时间显然超越多数金融和地产人士的预料，而且，楼市什么时候进入上行通道，多数人没有预期。在这种不确定加剧的背景下，房地产抵押物越多的金融机构，越会感觉到不安。
“像北京等一二线城市，多数首付是八成，最低也是六成，即便是房价出现小幅波动，也不会影响到抵押率”，邵奇表示，真正的风险在存量按揭贷或抵押贷上，金融机构能接受的底线是30%。
在燕郊、大厂、香河等环京地区，由于房价腰斩，部分房产抵押率明显不足。
“为什么机构都在着急处置不良债权”，邵奇说，“变现要趁早”。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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