撰文 / 李逗
编辑 / 孙春芳
最近各地纷纷推出带押过户，大大缩短了交易时间，省去了垫资赎楼的费用，这是激活二手房市场的重大举措，为了保证资金安全，带押过户也引入了公证环节。
为了释放二手房市场的流动性，“带押过户”正受到关注。
2022年9月21日，人民银行广州分行发文称，鼓励推广二手房 " 带押过户 " 模式，并表示，“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励银行结合实际探索“带押过户”模式。
所谓“带押过户”，指的是，房东不用提前还清贷款就可以完成交易和过户。这种模式下，房东不仅能免除提前凑齐贷款的顾虑，还能缩短交易周期，同时购房人的交易手续也能大大简化。
听起来，这对于交易双方而言都是个好消息，尤其利好想要“卖一买一”的业主，能省掉一大笔过桥资金的佣金费。而从市场环境来看，二手房市场也急盼更多有力的政策出台，激发市场活力。
人民银行广州分行明确发文鼓励之前，很多城市已经提前行动了。据《财经天下》周刊不完全统计，已有深圳、无锡、南京、苏州等10多个城市推出了“带押过户”模式。
不过，“带押过户”相关交易环节复杂，涉及到买卖双方、银行、公证、担保机构等多方主体，要保障各个环节的顺畅，还需在实际操作中不断磨合，打好补丁。
每个参与主体都打着各自的盘算。反应最为灵敏、叫好声最大的，是房屋中介们。生意惨淡了大半年后，中介所期待的是，有售房资格的卖家变多，签单量也能跟着变多。各地银行也纷纷表态称，正在积极研究相关细则。
节约了时间，省去了垫资费
做广州房屋中介多年的刘成，经手过不少业主解除抵押过户的业务。按照交易流程，房东如果想要卖掉有抵押的房屋，必须筹钱偿还二手房剩余贷款后，才能走卖房程序。
为此，从业十几年里，刘成给客户介绍过不少融资担保公司。由于广州房屋总价高的原因，很多房东都免不了要向“借贷机构”求助，缴纳一定的过桥费。
“广州的垫资收费普遍得2%，流程也长，光房东解除抵押一项，一般就需要走2个月左右的时间，很多人不愿意承担这笔钱。”小刘说道。
“带押过户”模式的启动，直接降低了过桥资金的资金成本和风险。它带来的最大好处是，房东不用因为提前结清按揭贷款，花过桥费这笔钱了。
以一套300万元房子为例，房东原有按揭还剩200万元，如果想卖房，房东就需先凑齐这200万元偿还房贷。如果办理过桥贷业务的话，以2个月的办理周期和月利率2%的办理费用计算，意味着他的过桥手续费需要8万元，而在“带押过户”模式下，房东不用再花这笔钱，仅需要支付相关担保或公证费用。
对于“带押过户”模式下的费用收取，各地也有不同的规定。一位广州本地的按揭贷款从业人士对《财经天下》周刊表示，“带押过户”模式下，给担保公司的手续费通常只需要1%，这两年费用则越来越低了，有些公司还能做到0.6%，办理时间也会比以前快很多。
得知这个消息后，一位从事垫资业务的总经理坦承：“带押过户”如果流行起来，对他的业务影响很大，他的收入会下降。
带押过户省去了购房者的垫资费，同时也在保证资金安全上打了“补丁”。
以深圳为例，“带押过户”需要经过公证处，由买方贷款银行先放款到公证处，然后有公证处的证明后过户，公证处给卖方抵押银行放款，卖方抵押银行解押，公证处的费用为贷款金额的千分之三。
对于很多人来说，相比动辄2%左右的过桥资金费，千分之三的收费标准几乎算得上是个白菜价。
银行还在研究细则
“带押过户”的推出，被视为活跃楼市的一步棋。
从目前官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。比如，深圳在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带抵押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产；南京也宣布，不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带抵押过户”的登记工作。
但目前由于这个措施尚处于摸索阶段，各方对此的态度都相对比较谨慎。
广州公布“带押过户”模式的第二天，刘成咨询了一圈儿打交道的银行工作人员，得到的回复都是“还在研究细则”。
一位从事当地房产中介的人员表示，因为涉及系统对接等问题，多数银行与相关部门仍在准备当中，全面落地可能还需要一定时间。
在有多年银行从业经历的房地产分析师云飞扬看来，“带押过户”和十多年前风靡一时的“转按揭”有许多相似之处。当时，有卖家在交了两三成首付后，就将房屋转手售出，余下的贷款由银行转按揭给买家。
不过，此后由于“借机炒房”等原因，转按揭业务在银行层面一直是受到控制的。而今，“带押过户”又被推出。
云飞扬认为，“现在房地产市场有点低迷，感觉无论是在政府层面还是在银行层面，都希望通过这个举措推动一下二手房交易和二手房按揭业务”。
《财经天下》周刊了解到，“带押过户”在实际执行中存在诸多限制，一般来说，要求买卖双方的贷款银行为同一家银行。常年从事贷款业务的广州大源按揭公司总经理郑大源认为，“同一家银行办理带押过户的话，不存在贷款流失的问题，所以阻力较小。”
但从人民银行广州分行向辖内支行下发的《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》来看，“带押过户”并不限制购房者和原业主的贷款在同一家银行办理。至于资金安全问题，通知也声明，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生的风险：产权过户后银行抵押权落空，交易最终未达成，这种情况可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
在郑大源看来，银行没有积极参与的意愿，在于原银行的利益没有得到保护，“第一，交易中存在意外风险。比如万一业主把房子卖了之后不还钱给银行了；第二，业务量流失。各个银行这方面压力都非常大，因为种种原因，现在每天都有提前还款的人，就等于说银行的存量贷款减少了，再加上现在本身楼市交易量低迷，贷款的新增量也变得很少。”郑大源说。
为资金安全打上补丁
广东华商律师事务所律师周争锋表示：“带押过户在实际执行过程中，存在着各种问题。我们讨论的都是理想的交易状态，交易进展一切顺利，不存在纠纷。但对于突发情况，比如房屋过户前，原业主的房子被查封不能卖了，怎么解决里面的利益纷争？所以在制度设计上，一定要考虑非正常因素。”
故而“带押过户”想要真正平稳落地，必须要建立一套行之有效的风险“防火墙”。
不少人注意到，随着“带押过户”的推行，各地也在通过引入担保或者公证业务的方式，加强资金监管，增强交易方信用。
“带押过户”模式下，一种可操作的模式是：银行先为买家放款，款项由公证处提存。同时，由担保公司为买家向银行出具保函，进而走后续流程，将资金从公证处打到卖方的贷款银行。
这样做的目的，是为了隔离风险，“正常的做法是，担保公司出个担保函后，银行会开具一个结清证明，然后买卖双方才能办理过户、抵押、发放新的贷款。并承诺万一这个房子出问题了，担保公司需要赔钱给银行。”
不过，担保公司介入这类业务的模式，早在十多年前已经有过相似的操作。但2007年之后，随着转按揭业务的数次喊停，担保业务也随之被叫停。
“之前为什么担保做不下去，是因为它在技术上存在一个障碍，担保公司的担保额是放大倍数的，只要一单出问题，担保公司有可能就没钱赔了。银行发现这一漏洞以后，就不肯再同意做担保业务了，这就是以前数次推行不下去的原因，技术上得不到保障。”郑大源介绍道。
而担保公司也随着监管体系的改革，起起伏伏了许多年。据郑大源介绍，多年前，房屋交易之后，放款给卖方的流程非常慢，排队经常超过两个月，这还是在银行额度充足的前提下，过个户房管局也要一两个月。当时的担保公司最赚钱的业务是快放，所谓快放，就是二手房卖方找担保公司，让担保公司去向银行和房管局沟通，以尽快放款。郑大源表示：“10多年前快放业务单子很多，现在则很少见了。”
“那会儿的担保公司，其实不该叫担保公司，我们开玩笑说应该叫快放公司。因为房管局审核流程过慢，买房子的人都希望能早点收钱，付个几千块钱，省个一个月的时间，大家觉得也挺划算的。毕竟，卖房子的人肯定希望早点收钱。所以，那个时候担保公司其实日子很好过。”
楼市交易量活跃的那几年，垫资过桥业务需求量爆发，很多担保公司放弃了原本“风险高、收益低”的担保业务，转而做起了过桥垫资。
如今，在“带押过户”模式下，原本被担保公司嫌弃的这部分业务，或许要被重新点燃。
然而，如今的“带押过户”，跟之前的转按揭相比，多了一个公证的环节，作为保证资金安全的一个补丁。
不过郑大源认为，公证的效果如何，取决于公证处将带来怎样的保障作用，“首先要明确的是，公证处收取公证费出具公证书，它需不需要承担连带责？如果只是把这个事实公证一下，一旦交易出了问题，公证处需不需要兜底？”
周争锋律师建议， 在带押过户的交易环节中，引入买卖的预告登记和抵押的预告登记的流程，这样才能预防房屋产权和债务纠纷，防止出现一房二卖、房子在已被债权人抵押的情况下又来出售等问题。“有了两个登记的流程，房屋的历史交易和历史抵押情况就一清二楚了，相关交易方和中介、银行等服务方就能避免产权风险。”
（注：文中刘成、云飞扬为化名）
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