产业园公募REITs供需两旺

9月22日，上交所公示国泰君安临港创新产业园REIT（简称“临港REIT”）基金认购申请确认比例结果，基金募集期内获得广大投资者踊跃认购。

数据显示，9月以来，共有3只产业园公募REITs产品落地。至此，公募REITs即将扩容至20只，产业园REITs扩容至7只，数量上将位居首位，发行规模仅次于高速公路REITs。业内人士指出，基于我国优质的产业园资源以及产业园较为稳定的运营表现，产业园公募REITs市场成长空间较大，未来或存在扩募潜力。

临港REIT获积极认购

发售公告显示，临港REIT募集份额总额为2亿份，发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行，初始战略投资者、网下投资者、公众投资者的发售份额分别为1.1亿份、0.63亿份、0.27亿份，根据询价结果确定基金认购价格为4.12元/份。

认购结果公告显示，截至9月20日，发售公告中披露的29家战略投资者皆已认购其承诺的基金份额；76家网下投资者管理的214个有效报价配售对象已全部进行网下认购，有效认购份额为93.26亿份，有效认购申请确认比例为0.6755%；截至9月19日，公众投资者有效认购份额为82.13亿份，有效认购申请确认比例为0.3287%，意味着公众投资者以1万元认购该基金，获配金额将不足33元。

结合临港REIT基金认购价格和有效认购规模计算，战略投资者、网下投资者、公众投资者的基金认购规模分别为4.53亿元、384.23亿元、338.39亿元，合计认购规模达727.16亿元。由于该基金设置了2亿份的募集规模上限，发售公告显示，预计募集资金总额为8.24亿元（不含认购费用和认购资金在募集期利息）。

另外，临港REIT发行成功的同时，国泰君安资管的另一只产业园公募REIT也得到积极认购。9月21日公告显示，国泰君安东久新经济REIT（简称“东久REIT”）公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。

发售公告显示，东久REIT募集基金份额总额为5亿份，初始战略投资者、网下投资者、公众投资者发售份额分别为3.25亿份、1.225亿份、0.525亿份，根据询价结果基金认购价格为3.035元/份，预计募集资金总额为15.175亿元（不含认购费用和认购资金在募集期间产生的利息）。东久REIT的认购结果同样值得期待。

产业园成主力

目前，公募REITs产品已成为市场中重要的投资品种。数据显示，截至9月22日，上交所基础设施公募REITs市值合计442.43亿元，9月22日总成交额为1.75亿元；深交所基础设施公募REITs总市值为240.40亿元，9月22日总成交金额为0.62亿元。

与此同时，公募REITs市场表现十分亮眼。Wind数据显示，除9月20日成立但尚未上市的华夏合肥高新产园REIT之外，已成立的18只公募REITs上市首日平均涨幅近12%。其中，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市首日均出现上涨30%触及涨停的情况。

公募REITs中，产业园REITs表现尤为亮眼。数据显示，截至9月22日，4只已上市的产业园公募REITs今年以来平均涨幅达到15.14%，远超REITs市场平均水平。其中，华安张江光大园REIT今年以来涨幅超过20%。

在发行市场上，9月以来新发售的华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT三只产品全部为产业园公募REITs。并且，三只产品均发布了提前结束募集的公告，得到公众投资者的积极认购。

其中，华夏合肥高新产园REIT公告显示，网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为0.6376%、0.2316%，也就是说，公众投资者认购1万元仅获配23元，刷新了公募REITs公众发售配售比例的纪录。

存扩募潜力

基于我国产业园REITs市场的整体特征，平安证券表示，产业园REITs在公募REITs各板块中涨幅居中，波动率居中（2.59%），最大回撤略高（19.72%）；收入主要来自于租金（一般超过80%），付现成本主要是运营管理费，成本端的弹性相对不大，其增长弹性主要来自租金和底层资产估值。

华泰证券表示，我国的产业园类项目基本处于经济较发达地区，虽然二级市场价格走势有所分化，但结合分红等来看，整体带来了较可观的收益；相较于传统股债资产，产业园公募REITs具有高派息、信息披露完善等优点，目前项目资质好，且未来或存在扩募潜力。

对于产业园REITs深受资本市场认可的原因，中邮证券分析表示，由于我国产业园区规模庞大，存在大量运营成熟的优质园区，国家级经开区、高新区地区生产总值占GDP比重分别为10.6%和12.3%。优质园区受疫情冲击相对可控，整体运营较为平稳，出租率保持平稳增长。另外，租金具备成长空间，单位租金历史增长率约3%至10%，未来可能达到2%至5%。

在我国产业园公募REITs未来的扩容过程中，华泰证券认为，甄别优质项目、判断投资价值将成为关注重点，从基本面来看，产业园项目应该更加关注是否具有高质量的运营能力，可以参考出租率、租金、未来租金年复合增速等指标；从估值角度看，可以参考资本化率指标。

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