观点网讯：12月9日，融创中国控股有限公司发布有关债务重组及业务发展的更新资料公告。
观点新媒体获悉，集团在与集团发行的本金总额约为91亿美元的优先票据及其他境外债务的若干持有人及其顾问进行沟通与建设性接洽，现有债务持有人已成立的境外债权人小组共同持有或控制超过30%的现有债务本金总额。目前公司已向债权人小组提呈初步重组框架，主要内容包括：
降杠杆计划，公司拟将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构。将剩余现有债务兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起2-8年。若干资产的处置所得款项净额将作为偿还新票据的额外资金来源。
截至本公告日期，集团仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，目前尚未就境外重组的条款订立正式协议。集团预期将继续与债权人小组进行积极和建设性的对话。
另悉，2022年上半年，公司境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约37亿美元（约占境外债务总额的34%）的原始到期日为2022年底前。此外，集团物业开发板块包含其合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元，其中并表的现金余额约为410亿元。
6000亿龙头房企有救了？融创中国迎来转机120亿割肉上海地王
去年销售合同额近6000亿元的房地产龙头融创中国，终于等来了“白衣骑士”，或许连孙宏斌也没想到，会以这样的方式渡过难关。
经过长达数月的谈判后，孙宏斌终于“放弃”了手中的最大王牌——上海董家渡项目，近日，工商信息显示，融创持有的泛海建设（持有上海董家渡项目100%股权）近九成股权，被转让给了中信信托和华融，二者持股比例分别为64.678%、25%，融创中国的持股比例则降至10.322%。
换来的回报是，中信、华融和以浦发银行牵头的6家银行，将对董家渡项目注资超120亿元，要知道，董家渡项目是上海南外滩最后一宗待开发土地，位于寸土寸金黄浦江边。
不过，从截至2021年6月底的财务报表来看，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，数百亿的项目注资或许可以缓解融创的困境，想要彻底走出还是要看融创自身。
120亿资金“断臂求生”
具体来看，上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，地处南外滩板块，总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.8万平方米，2019年1月，泛海控股为缓解资金压力“断臂求生”，当时现金充裕的融创充当了“白衣骑士”，获得两个京沪核心地段大体量优质项目。
在收购完成后，融创于董家渡地块上开发了“融创外滩壹号院”项目，并先后在2019年7月、9月两次开盘，累计售出440多户，均价12.1万元/平米，套均总价约4000万元，为融创回笼了近70亿元的销售回款。
然而，自去年末陷入流动性困境以来，融创不得不通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金，而上海董家渡项目作为孙宏斌“压箱底”的优质资产，是去是留一直成为业界关注的焦点。
今年2月份，市场上盛传融创和信达就股权转让协商的消息，但据市界报道，一位和信达接触过的人士表示，信达当时开的价格非常低，一直到了10月份，市场又传出了融创和华融的合作方案，至11月底，最终的股权转让方案才公之于众。
根据协议，中信信托、华融以及6家银团将为项目注入资金超120亿元，不同于流动性承压下的出让行为，这是一次项目股权融资，具体来看，合作方通过对项目注资取得股权，此次注入资金超120亿元，主要用于项目的整体开发、建设、运营，简单来说，融资的目的是为了确保项目开发建设顺利推进，融资后项目依然由融创操盘，华融行使监管职能。
董家渡项目总面积约68.8万平方米，未售部分对应货值超过500亿元，其中，根据此前的规划方案，董家渡12号地块的方案也已经公示，将建设四栋超高层豪宅，对比董家渡地块周边的二手房房价已经到达到了25万/平，这意味着，一旦董家渡项目真正能盘活，市场预估也将给融创带来的利润极大。
频繁出售优质资产自救
“融创这一年，能努力的招都用过了”，一位融创中层感叹，从孙宏斌自掏腰包提供借款、配股，到处置资产、裁员，再到贷款展期、寻求AMC（资产管理公司）入场合作，自去年10月以来，融创积极处置各类资产，以期回流资金。
实际上，面对偿债压力，孙宏斌掏出了很多压箱底的“宝贝”，想为自己换取更多解决资金流动性的空间。
2021年11月，融创将杭州两宗地块权益卖给滨江，回笼资金大概16.73亿元；年底，据新京报报道，融创出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目 ，预计交易总价约26.8亿元；2022年上半年，融创密集出售宁波、广州、中山、昆明等各地多个项目，5月份，还曾传出消息，融创在出售深圳冰雪文旅城项目51%股权，但截至目前暂未获更新进展。
但融创中国的债务状况实在不容乐观，从截至2021年6月底的财务报表来看，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，净资产2083.31亿元，资产负债率82.72％，但需要注意的是，2083亿元的净资产并不都归属于上市公司，其中有799亿元是“其他非控股权益”（即“少数股东权益”），归属上市公司股东的权益实际为1283.88亿元，也就是说，实际的负债率不止82.72％。
仅从表内来看，融创中国近万亿的总负债有息负债超过了3000亿元，其中短期借贷为909亿元，长期借贷为2125亿元，还有6.45亿元的租赁负债，而融创中国账上的现金及现金等价物是1011亿元，不考虑隐形负债的情况下，账上现金勉强可以覆盖909亿的短期债务。
境内外债务重组方案公布最快3年后还钱
不过，在孙宏斌的努力下，融创还是度过了多轮危机。
11月中旬，融创清盘呈请聆讯延期至明年6月；半个月前，融创的债务重组方案流出，对境内债务，融创向债权人提供了两种债务展期方案：方案A，针对此前已经展期的债务，对于这部分债务，融创计划再度展期3.75年至2026年9月；方案B则针对目前未展期的债务，融创希望将这部分债务展期4.5年至2027年。
之后，融创对此方案作出了调整，在最新公布的方案中，对于已展期的债券本息兑付，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月，即从此前的计划展期3.75年，变更至展期3年；另外，关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月，展期时间从4.5年降至4年，同时，融创将对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。
而如果进展顺利，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债务整体重组的房企，不过，相比境内债务而言，境外债务是融创更为庞大的部分，几乎相当于境内债的3倍，有数据统计，融创当前境内债券存续规模约154亿元，境外债券64.62亿美元(折合人民币457.65亿元)。
但在境外债方面，比起境内债最长延期4年，境外债的延期年限则长至7-9年，根据最新兑付方案，融创拟将约40%的离岸债券换成港股融创中国股票，剩余60%申请延期，公募债最长延期9年，私募最长7年，本金分期偿还。
推出债务重组方案，是融创目前的当务之急，也是其逐渐走出眼下困境的一个信号，但时至如今，融创中国最终能否成功脱险，还有待后续观察。
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