锋雳 王文华
房地产行业陷入低谷之后，作为曾经向房企资金输血的重要渠道，信托公司难以独善其身，不断爆出信托产品违约消息，国通信托就是其中之一。
近日，有投资者爆料称，国通信托三款投向地产的信托产品逾期，累计融资规模26亿元。
投资人表示，今年5月份，国通信托已有超过20支信托项目出现逾期。
三项目累计融资规模26亿元
国通信托成立于2010年，控股股东为武汉金控，总部设在武汉，在北上广深等16个大中城市设立团队，业务范围覆盖全国20多个省市自治区。主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托等业务。
截至2021年底，国通信托资产共计1807亿元，其中分布在房地产的资产有350亿元，占比19.38%。
据投资人提供的资料显示，前述三只违约的信托产品分别为“国通信托东兴603号福建国泰二期特定资产收益权投资集合资金信托计划”、“国通信托东兴883号西安上林西苑C3二期项目特定资产收益权集合资金信托计划”、“信聚合锦51号集合资金信托计划”。上述信托产品底层资产情况如下：
东兴603号：预期总规模10亿元，资金用于福建五环实业有限公司所负责开发的永泰项目中的地块三、地块七-三项目的开发建设。
东兴883号：总规模6.7亿元，资金用于阳光城集团陕西实业有限公司持有的“阳光城上林西苑C3（二期）项目”的开发建设。
信聚合锦51号：总规模9.55亿元，资金用于青岛融创游艇产业投资有限公司持有的“青岛万达游艇产业园C-2-2地块住宅项目”的开发建设。
蹊跷的销售回款
据投资人介绍，东兴883号信托计划，成立于2021年3月-5月，分9期向阳光城陕西实业有限公司支付6.19万元，其所购买的产品于今年10月到期。但自今年2季度以来，国通信托停止支付利息。
早前，曾有投资人向湖北银保监局举报国通信托东兴883号信托计划存在售前刻意隐瞒项目错位抵押事实，虚设标的项目，虚列还款来源等。投资人表示，2022年1月18日，信托经理表示项目住宅部分已全部去化，“标的项目主要住宅部分已全部销售完，为什么信托项目几乎没有收到任何收益？作为第一还款来源的销售收入去了哪里？”。
投资人认为，标的项目只是一个壳，信托的主要还款来源不是标的项目的销售回款，销售回款几乎被融资人阳光城挪用。
湖北银保监局在今年9月15日回复称，截至2022年6月末，标的项目住宅部分已全部去化，但底商和车位尚未销售，累计销售比例为94.75%，证据不足以认定投资人反映的情况。
10月27日，国通信托在月度沟通会上对投资人表示，上林西苑项目住宅已去化完成，销售回款资金根据当地的销售资金监管要求，全部留存在政府监管账户无法自由支取，只能用于申请支付项目工程款。据悉，留存在政府监管账户的资金为1.2亿元左右。
信托计划的投资指南显示，东兴883号的第一还款来源是阳光城上林西苑C3（二期）剩余货值的销售收入。按照精装住宅均价1.9万元/平米，商业3.5万元/平米售价估算，可产生10.59亿元销售收入，剩余货值10.2亿元，可近两倍覆盖融资本息金额。
第二还款来源是阳光城的资金调配；第三还款来源为抵押物处置变现，抵押物位于西安西咸新区沣东新城中心区域，目前该地块尚未开发。
上林西苑C3（二期）开发的项目名为“蔷薇溪谷”。11月15日，该楼盘销售人员表示，住宅销售均价约1.65万元-1.7万元/平米，商业均价为2.5万/平米，住宅项目仅剩几十套房子在售，商业部分已经售罄，部分车库仍在出售。
国通信托在东兴883号的尽调报告中表示，“即便项目销售均价和去化面积降至75%和80%时，现金流仍能基本覆盖信托计划的本金，项目抗风险能力较强，还款能力有保障”。
截至2020年12月，上林西苑C3项目未售高层面积39433平米，商业2375平米，车库636个，已售未回款0.73亿元，累计剩余货值10.2亿元。
按照蔷薇溪谷的目前售价推算，该项目高层项目回款预计6.6亿元，商业部分回款0.59亿元，不含车库和此前已售未回款部分，仅高层和商业部分销售回款已达7.2亿元左右，现金流依然能够覆盖信托计划的本金，为何东兴883号仍然逾期？
超20只信托产品展期
国通信托在房地产踩的雷不止上述三家。近日，据媒体报道，国通信托另外两个产品“东兴909号”及“东兴653号”出现无法正常兑付情况，截至今年9月底，累计存续规模约8.25亿元。两个项目投向房企旗下项目。
投资者提供的一份名为“延期项目沟通会”的名单显示，截至今年5月份，国通信托已经出现24家信托产品违约情况，所涉地产项目既有恒大、融创、奥园、阳光城等全国性房企，也有地方房企。
踩雷国通信托的不止个人投资者，还有上市公司。据悉，杭州零售百货企业杭州解百踩雷国通信托两个信托计划。
2021年7月和8月，杭州解百分别认购了“东兴890号融创1890项目集合资金信托计划”第六期B类、东兴870号信托产品，投资金额均为5000万元，期限12个月，两支信托产品均投向地产项目。
不过，今年两支信托产品先后违约。7月，杭州解百表示东兴890信托5000万元本金已收回，但收益较预期减少25.34%。目前尚有东兴870信托产品未兑付，余额4930.6万元。该信托计划到期日调整至2023年9月2日。
在房企不断债务违约的背景下，信托产品违约事件频发。2019年-2021年，国通信托在房地产的资产分别为460.4亿元、340.3亿元、350.2亿元，占总信托资产的比例分别为22.26%、19.21%、19.38%。尽管国通信托的房地产业务规模、占比呈现下降趋势，但产品违约造成的兑付压力仍然很大。
近日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场健康发展。
《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
上述政策可短期缓解房企偿债压力，减轻信托公司房地产信托业务的风险压力。但效果最终如何，还需时间来检验。
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