中国基金报记者 方丽 吴君 张玲
持续的政策暖风吹拂之下，一直低迷的地产板块在11月以来表现一改过往低迷。数据显示，中信房地产（一级行业）指数从11月1日以来涨幅达到14.43%。
据统计，中信地产指数最新市值达到了1.74万亿，如果加上香港上市的内地房地产企业，总市值超过2万亿。
究竟什么引发了地产板块的走强？这一走强能否持续？后续房地产领域是否还存在机遇？借道基金该如何布局？中国基金报记者专访了六位投研人士，分别为：
嘉实金融精选基金经理 李欣、
国富金融地产基金经理赵宇烨、
创金合信金融地产基金经理李龑、
泰达宏利宏观策略投资部副总经理及首席策略分析师 庄腾飞、
博时基金行业研究部高级研究员 苏若琳、
永赢基金策略分析师唐笑天。
这些投资人士表示，近期地产行业政策密集出台，主要还是为了稳定金融市场和平滑经济总需求的波动，做出的政策组合拳，从而起到稳定房地产信用市场预期，稳定微观购房主体的购房信心的作用。目前地产行业的基本面和估值都处于底部，此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大。
他们还表示，若后续整体经济预期、居民收入预期、线下经济活力继续修复，地产的基本面可能也会进入修复的通道，届时地产股或将迎来更大的上涨空间。借道基金布局要注意风险，从基金布局风格、基金经理投资思路等角度来筛选。
一系列地产支持政策
地产行业迎来利好
中国基金报记者：近期，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等一系列政策出台，您如何看待其对地产股的影响？
赵宇烨：前期地产板块的困境一是销售较弱，二是民营企业再融资难度大，出现了流动性问题。近期政策开始在融资端支持企业，虽然还在初步阶段，落地效果还需观察，但起到了很好的信号意义，一些资金困难的民营企业，未来融资环境会更加友好，获得资金支持的力度会更大；不仅是企业端，购房人对行业的悲观预期也有望发生转变，板块大概率处于见底、逐步向上的过程。
企业基本面受益对股票产生正面作用，特别是股价前期反应了极度悲观的情绪，市场情绪扭转后大概率会有预期修复行情。
唐笑天：近期的一系列地产支持政策主要着力点是修复房企的融资端，特别是围绕民营房企中历史财务自律性高、稳健经营的优质房企。通过对优质民营房企发债提供担保、盘活一定额度的预售监管资金等方式，有助于避免民营房企融资恶化的负反馈循环，在市场层面也大概率有助于对优质民企的投资信心修复。
苏若琳：对于帮民企和稳行业的预期加强，因而对股票的情绪影响较大，但实际政策效果有待观察。
李欣：这次政策组合拳的力度是空前的，尤其是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》涉及房贷延期、房企风险化解、保交付等，共有十六条，简称“金融16条”，是今年来最强有力的支持政策，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度。金融16条明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向，强调对民营企业一视同仁，强调支持房企融资，面面俱到。因含有大量金融救助条款，对出险和潜在出险房企构成重大利好，对当前房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响，楼市信心也在重塑。
李龑：民营地产企业的信用风险，一直是压制地产市场恢复的一个重要因素。这次的一系列政策可谓是四两拨千斤，命中本轮地产市场症结。可以看到，无论是股市还是信用债市场，都对于该政策有巨大的正反馈。我们认为，在一系列政策的有力执行之后，部分经营稳健的民营房企，将打消市场质疑，恢复融资能力，也可打消购房者的疑虑，有利于地产销售的企稳。或者说，这些政策为地产销售的企稳提供了先决条件。
庄腾飞：近期地产行业政策密集出台，主要还是为了稳定金融市场和平滑经济总需求的波动，做出的政策组合拳，从而起到稳定房地产信用市场预期，稳定微观购房主体的购房信心的作用。
从2022年3月银保监会领导在新闻发布会上明确提到，“房地产泡沫化金融化势头得到扭转”，再到此次多部委联合出文，鼓励金融体系支持房地产市场平稳健康发展，明确鼓励和支持首套和改善性住房需求，尤其是新市民阶层。我们认为，这意味着，2018年以来的房地产行业的金融收缩周期告一段落。这对地产股是明确的正面影响，并且考虑到行业供给侧已经发生了显著收缩，因此，此次政策环境变化，会有较长远的影响。
供给端、需求端和估值端等共同作用
促使地产板块反弹
中国基金报记者：如何看待这波地产股的反弹行情？背后有哪些影响因素？最近哪些细分方向表现比较突出？
赵宇烨：近期地产板块的反弹主要是基于利好信息带来的预期修复，市场认为后续解决行业困境的力度会越来越大，所以板块的情绪修复较大。
但行业基本面还没有发生太大改善，所以板块的短期行情更多是偏博弈的机会，参与的资金更偏好弹性较大的方向，如产业链和物业，这波反弹最大的也正是港股物业公司。
物业本身的盈利模式较好，并且具备相对稳定的现金流，前期下跌更多是因为市场担心其控股股东造成负面影响，现在对控股股东的担忧缓解后，基于物业本身较好的基本面，反弹力度大。
唐笑天：本次地产板块的反弹龙头是优质的民营房企。主要原因是因为对债务、行业前景等方面的担忧，前期跌幅过大，而近期一系列政策从融资端起到了托底的作用，有助于市场对地产债务问题担忧的缓解，带动了整体地产板块的反弹。
李欣：近期反弹是供给端、需求端和估值端等共同作用的结果。
供给端政策反转，开始对地产企业伸出援手：近期包括金融16条在内的多个政策陆续出台；需求端政策有望在“一城一策”下进一步跟进，希望能拉动地产销售。
此外目前地产行业的基本面和估值都处于底部，此前由于市场担忧民企的批量暴雷，以及断贷及疫情影响下的地产销售数据大幅下滑，导致地产行业估值被不断下杀到历史极低水平，从未违约的民企地产股都被杀到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大。最近房地产开发板块和民营地产企业表现比较突出。
李龑：这波地产的反弹，是对于近期一系列对症下药的地产政策的积极回应。其背后的因素主要有：第一、债券市场的第二支箭，央行2500亿再贷款，推动了民营房企的发债。紧接着相关企业的债券发行成功，是催化本轮行情的最大刺激因素。
第二、杭州的按揭贷政策变化，是从需求端对地产销售的支持。民营的信用风险趋缓，只是从供给层面为销售提供了先决条件，但需求端的政策也是重要的。
第三、金融支持房地产平稳健康发展的16条，则细化了包括展期、保交房配套融资等具体措施。
第四、预售资金的监管，虽然之前也有部分企业执行了保函置换，但置换比例十分有限，这次出台政策有利于推广。在种种政策的推动下，地产行业的基本面可能将迎来一定的改善。
细分方向上，由于前期民营企业跌幅较大，蕴含了较多的信用风险估值，因此在本轮反弹中表现最为突出。
庄腾飞：11月以来的这波地产股反弹行情，核心驱动来自于近期的政策落地，政策含义从前期的“保项目”，逐步向“保主体”的方向进行转变，使得市场投资人，大幅度改善了前期对民营地产企业的悲观预期，使得长期持续经营的企业估值假设得以恢复。从而，我们看到了有剧烈的估值修复过程，尤其在港股市场上。
相比今年以来表现稳定的国企央企地产股，11月以来表现突出的细分方向主要集中在原本资产相对优质的全国性民营房企，因为民营房企如果获得了此次中债增进公司的增信背书，获得融资体量较大，未来一年的现金流情况和资产负债表的稳定性会得到修复。
反弹持续性仍待观察
中国基金报记者：从估值、基本面等多个方面来看，您认为地产股的反弹空间有多大，未来持续性如何？
赵宇烨：中期来看，未来地产板块或有较大的上行空间。目前地产行业的反弹主要反应消息面预期，是对一些基本面较好的国央企、或未出险的民企的PB修复，空间有限，表现为跟随消息面呈现波段式行情，在此期间波动会比较大。直到出现基本面的实质性好转，参与资金会从前期追消息面的资金，替换为真正投资基本面的资金，板块反弹力度有望更大。
唐笑天：经过短期的快速反弹之后，大部分地产股的估值已经出现了较为明显的修复，后续需要重点关注行业基本面的改善情况，或者是否有进一步的支持政策出台。如果后续整体经济预期、居民收入预期、线下经济活力继续修复，地产的基本面可能也会进入修复的通道，届时地产股或将迎来更大的上涨空间。
苏若琳：短期内影响情绪，对估值有提振作用，尤其是民企的估值修复，但预计反弹空间有限。若想从反弹行情变成反转行情，则需要观察政策落地和效果以及后续更多有力政策的跟进。
李龑：本轮地产市场的调整，是一个较长时期的低迷，超过了历史上多次的地产调整。当前虽然政策已经从供需两端对地产市场进行了正向引导，但销售的恢复仍具备不确定性。未来不排除政策进一步改善的可能。
因此我们认为，本轮地产板块的上涨，可能仍然没有终止。且随着地产销售的趋稳，市场将重新评估地产估值水平，我们认为当前较低的估值水平，A股地产股大多在1倍PB以下，内房股（港股市场的内地房地产股）的估值水平则更加低。未来随着市场的平稳，仍然具备竞争力，可以保持利润增长的公司，仍然具备较好的上涨空间。
庄腾飞：本质上而言，整体市场投资人对于当前的地产股的投资逻辑核心在于资产负债表的修复。央企地产股的修复过程可能是0.8xPB至1.1xPB，民企地产股和混合所有制企业的修复过程可能是0.5xPB修复至0.8xPB左右。
未来的行情的持续性取决于，房地产终端销售是否能真正好转，因为这才是真正解决房企基本面问题的核心钥匙，这是房企资金回笼更根本的来源。如果能看到地产销售在2023年的修复，才能让房企的投资逻辑从资产负债表修复走向利润表的修复，也才能看到估值体系的真正恢复与重构。而房地产终端销售的好转，取决于微观购房主体对未来国内综合政策环境、资产价格趋势和长期收入增长信心的判断，未来仍需观察。
李欣：后续房地产相关产业链行情演绎或分为三个阶段，一是关注“从0到1”的板块，主要是一些此前破净的个股；二是后续观察地产销售能不能恢复，除了供给端，也要看需求端；三是观察行业回到正轨之后房企市占率的提升，除了开发之外的永续业务，还包括商业、物业等业务。一旦永续业务发展起来，会对这些企业的估值提供更有力的支撑。
重点关注布局国央企
中国基金报记者：当前，您在地产行业怎么做投资布局？主要看好地产领域的哪些细分方向？
赵宇烨：目前地产行业仍然处于相对低位，特别是很多民营企业风险没有完全解除，重点关注质地较优的国央企。基于近期预期转暖，风险偏好提升，我们也在加强关注一些优秀民企的投资机会，如弹性相对较大的非资产开发企业。
李龑：我们在地产板块中的布局主要分为三类。一是龙头国有房企，他们在行业困境中表现了稳定的抗风险能力，可持续经营能力较强，未来随着市场企稳，预估可以保持一定的增长；二是之前被过度的信用风险压制的部分优质混合所有制、民营房企。三是此前受开发板块下跌拖累的物业板块。
唐笑天：负债端稳定、资产端优质的优质国央企或许更值得关注，因为这类企业再融资顺畅，现金流断裂风险较低，且资产质量优质，销售端表现较好，且也同样受益于现有的稳地产相关政策。往后看，如果有进一步的支持政策推出，或者地产销售出现回升迹象，可适当扩大关注范围至经营情况、融资情况修复的房企。
李欣：地产板块未来将从板块普涨走向分化，个股选择上需要更加谨慎精选个股捕捉行业机会。个人习惯在细分行业中挖掘赚钱机会，选择各子行业的龙头。看好的板块上，除了地产板块，地产产业链的家具、家电、水泥建材、五金、玻璃等机会可能比较明显，银行板块也会受到部分提振。
庄腾飞：主要看好具备领先专业能力的央国企地产龙头公司和优质地理区域的领先民企地产公司。
良好的居住环境依然是人民生活的美好向往，因此行业的改善需求长期存在，看5-10年，主要看好一线核心城市房地产市场和优质区域的强二线城市的改善性需求。看好领先专业能力的央国企地产龙头公司，因为地产行业正在面临剧烈的供给侧收缩，在未来较长时间，具备领先专业能力的央国企龙头企业大概率能够获得更大的市场份额。我们选择优质地理区域的领先房企，源于强二线城市更强的区域产业资源和人口的吸纳能力，带来当前更高的资产的边际价值和安全边际，以及长期更强健的市场需求。
中期6个月维度，我们未来重点观察两大变量，第一、地产终端销售的复苏情况，尤其是强二线城市；第二、2023年两会后，房地产行业中长期规划框架的落地，体现出管理层对行业定位和中长期政策环境的看法。
在地产行情的相关投资上，金融板块其中的保险股和银行股当前的巨大估值折价也是源于地产资产的风险暴露，同时受益于远期地产行业总需求回升带来的长端利率上行过程，也在一定程度上具备相对较好的投资价值。另外，传统化工等板块也会有受益的机会。因此，在金融周期价值方向的基金产品也是比较好的分享未来地产行情的投资品种，而且持续性也会更长，客户体验可能会更好。
用精选个股控制风险
回避财务上激进的公司
中国基金报记者：近年来地产股暴雷的比较多，在投资上您如何精选个股？怎么控制投资风险？
赵宇烨：重点关注比较安全的国央企，当前拿地利润率较好，对有能力的企业来说是逆市布局的好时机，会重点关注积极拿地的企业，剔除较少参与拿地、销售情况一般的企业。对于民企则相对谨慎，有些民企本身经营较为优秀，但如果行业销售持续萎靡，回款会受影响，融资能力也普遍不强，因此持相对保守态度，以控制风险为主。
唐笑天：控制投资风险需要精选个股，坚持对行业逻辑、个股逻辑的跟踪判断，不盲目追高。个股选择方面比较关注负债稳定，资产优质的房企。负债压力除了基于财务指标，所有制、管理层等因素都相对重要，一般比较典型的国企融资能力相对较强，混合所有制和民企还要结合债券价格走势、是否能获得增信等角度再观察。资产端要对房企的土地储备的资产质量有一个判断，如果有条件要结合具体分布进行拆分判断。
李欣：短期行业信用修复仍需要时间，但主流房企估值已跌至历史低位，没有必要过分悲观，当前时点是优质地产股的布局良机。倾向选择未来成长空间大且具有稳定快速内生增长的个股并敢于长期持有。
李龑：一方面要关注企业的财务指标，对于财务指标过于激进的地产公司，选择回避。另一方面，我们需更加关注地产企业的土地布局，尤其是所布局的城市。在本次困境中，体现出了完全不同的销售表现，布局较高城市能级的地产公司，走货回款能力较强，风险相对较小。此外，所有制形式也是我们关注的一点，国有地产企业本轮地产周期中相对稳健，这和过去多年国有企业资产负债率管理有一定关联。
基金风格、基金经理经验等
多维度筛选地产主题基金
中国基金报记者：如果借道基金布局地产行情，您认为应该如何筛选，有哪些维度？
赵宇烨：地产基金从标的风格来讲有两类。一类基金是从长期角度出发，目前持仓以稳健的国央企为主，投资基于对地产行业未来发展空间、基本面的判断，适合看好地产行业出清复苏机会，持有周期较长的投资者，这类基金波动相对较小。另一类基金主要持有弹性较大的民企，更为关注消息面或风险偏好提升的机会，当行情启动时上涨较快，但波动也很大，适合风险偏好较高。
唐笑天：两个维度去筛选，第一、基金管理人的过往经验：是否有较长时间的地产股研究投资经验，地产板块现阶段并不算典型的“风口”行业，一般而言获得收益需要对行业对市场的深刻理解、经验。
第二、投资特点与持仓风格：现阶段如果太依赖于对政策等事件的博弈或单纯基于对行业困境反转的博弈，可能并不是很好的投资思路，还是需要对行业有更深的理解，基于对风险的合理评估做出投资决策。
李欣：除了自身的风险收益偏好，建议个人投资者还是要多方面考虑。通常分享地产行情，相关的行业主题基金机会更大，但波动可能也比较大。所以首先要选择投研实力比较强的基金经理，借助专业之力来精选个股；其次看相关基金历史表现，尤其是在市场下跌中的回撤控制能力，是否能攻善守。
李龑：市场上存在部分金融地产基金，也存在以地产投资为主的全市场基金，同时也有地产ETF。我认为主要根据基金经理的持仓个股，看其行业分布、个股选择等方面，进行分析对比。
编辑：舰长
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