如今已经不是靠房地产能投机、赚快钱的时代了，一旦楼市过热，调控立马降临。在海南炒房亏的钱，很难再从“下一个三亚”身上赚回来。
文｜金融八卦女特约作者：小悔
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前有乳山、后有鹤岗，买房这件事，似乎总能轻易刺痛大众神经。这不，又有买房故事上热搜了，但这一次，主角是过气的楼市网红——海南。
据中国房地产报报道，一位武汉退休教师，13年前在三亚买了22套房，但直到今年11月，一套房都没拿到。不仅如此，开发商否认双方有房屋买卖关系，相关部门则称该项目还没有竣工验收。
故事主人公在三亚大手笔买房的2009年，海南正迎来第二次楼市狂热，无数投机者和炒房客涌入，不惜高价疯狂抢购。然而，时至今日，他们很多人，要么是被坑得压根没拿到房、要么亏得血本无归。
经历过三次大起大落，当过去被炒得火热的海南楼市归于平静，撤离海南的炒房客，后来都怎么样了？
1.
/ “在海南买房，我后悔了” /
2009年，武汉退休教师叶女士和朋友在海南考察投资项目，全款买下了三亚“皇家生态海景花园”项目1335.26平方米的房产，一共是22套房，每平米单价四千多元到七千多元。
据报道，当时该项目宣传称，“是居住和投资的最佳选择，其升值潜力将呈井喷式态势、数十倍的增值空间”，而且“当时项目在建，2010年后楼就盖好了”。
叶女士以“将购房款采用借款的方式支付”，与海南三亚皇家生态海景花园（后改名“阳光山海湾”）项目开发商签订了22份《商品房买卖合同》。
可时间到了，不仅没交房，开发商还否认称，双方签订的合同只是一种担保方式，并非房屋买卖关系。2010年，双方仲裁结果显示，涉案房屋所有权归叶女士所有，开发商协助购房人办理房屋产权证。
但开发商对这个仲裁结果并不认可，十几年过去了，三亚房价已经从当初的一平方米几千块涨到了三万元，这22套房还是没交付。对此，相关部门给出的答复是，该项目目前还没有经过竣工验收，没法核发不动产权证。
像叶女士这样，在海南买房投资被坑惨的，比比皆是。
海南当地房地产自媒体“海南楼sir”，就发布过多个业主反馈的“买房惨案”。
有违规交房的，压根不具备法定交房条件，就让业主们签字办手续、缴纳物业费，结果业主想装修都进不去。
有拖延交房的，2018年买的房，超期10个多月才收到交房通知，然而整个小区车库、人防、消防等项目都没有验收，结果一拖就是4年。
还有更多烂尾的，本该2015年交房，事实是到了2022年还是一片工地，而工作人员表示“房子早在几年前就卖完了”。
要知道，这些购房者大多是外地人，去一趟海南不容易，有的懒得折腾，就在没验收的收房通知书上签了字；有的不愿收房，就只能不停追问但始终得不到答复。总之，房子没住上，购房资格用了，钱投进去了，人被套牢了。
今年6月，三亚凤凰岛破产重整的消息，更是让当年天价购房的炒房客，欲哭无泪，“卖，血本无归，不卖，砸在手里。”
2010年，当红文旅地产项目三亚凤凰岛首次开盘，均价高达每平米7万元的700套公寓被抢购一空，一个月后第二次开盘，每平米售价直接跳涨1.5万元，最贵卖到13万元，甚至超过当时北京最高价的超级豪宅。
▲三亚凤凰岛 来源：视觉中国
然而，7年后，凤凰岛在全国环保风暴中被点名批评，二期项目全部拆除，疫情后旅游业也遭重创，直到如今惨淡收场。
就算是成功收房入住的，很多从全国各地去海南买房的“候鸟族”，后悔的也不在少数。
“看房的时候，满脑子都是椰林、沙滩、大海，没事就来度个假，就算自己来不了，也能让老人来舒服过冬。”一位四年前花上百万在三亚买房的业主坦言，现在就挺后悔。
据她描述，当时买的是外地购房者通常会选择的新开发小区，但实际上，小区交通并不便利，配套生活设施更少，海边非常潮湿住得并不舒服，而且，从北京去一趟海南成本并不低，“尤其是拖家带口，一个来回就得两三万。”
她也曾考虑过把房子卖了，但和许多“候鸟”一样，海南买房容易卖房难，别说当初买房时被开发商和中介吹得天花乱坠的“投资增值”，如今就算降价卖，都没有人愿意接盘。
社交平台上，有购房者分享称，在这些新小区根本就见不到房产中介，因为开发商永远有下一期新房卖，不希望二手房来搅局；而从投资者角度来看，新房选择多，也不会考虑二手房。
2.
/ 海南楼市，曾经有多疯狂？/
别看如今的许多资本大佬都有过海南炒房经历，且成功赚到第一桶金，但过去三十年，像故事主人在海南买房后悔、被坑、亏惨的例子，足以写成一部血泪史。
海南的房子，为什么能让一波又一波的外地人趋之若鹜？其实三十年里，每一次海南楼市的大起大落，都与政策息息相关。在这背后，更少不了开发商、投机者、炒房客的推动。
第一次海南炒房潮，出现在上个世纪末。
1988年，海南建省并设立经济特区，成为淘金的“新大陆”，并很快在房地产行业掀起一波滔天巨浪。
综合过往报道来看，1988年到1991年，海口、三亚等热门地区的商品房均价约为1300-1400元每平米，到1992年猛涨到5000元每平米。一年后，更是蹿至7500元每平米的顶峰，三年翻了四倍。
作为对比，1992年全国商品房均价只有995元每平米，而北上广深的商品房均价直到1998年都不到5000元每平米。
房价上涨超速，海南楼市很快迎来调控。1993年6月，严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金等16条针对性举措被提出。海南房地产市场泡沫破裂，高价买入的炒房客惨败而归，徒留“天涯、海角、烂尾楼”。
这一次楼市大震荡，海南花了十几年消化。直到2009年年末，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南楼市又迎高潮，炒房客蜂拥而至。
前文叶女士买下22套房产的海南三亚皇家生态海景花园、今年破产重组致投资者血亏的三亚凤凰岛，都是这一时期的手笔。当年，三亚凤凰岛最贵曾卖到16万元每平米，恒大海花岛最热时有100多家房地产中介对接，“卖房就像‘捡人头’一样。”
尽管有宏观调控压顶，但此后几年，各大地产企业涌入海南，旅游地产和养老地产遍地开花。
呼朋唤友去海南买房当“候鸟”，比后来被年轻人捧红的鹤岗，更早地描绘出了一幅未来乌托邦的景象。尤其是东北人，成了这一时期的海南买房大户，坊间戏言“东北人在海南人手一套房”。
海南房价也水涨船高。国家统计局数据显示，2017年，海南商品房销售额2637.1亿元，销售面积2246万平方米，整体房产单价从2016年的每平米约1万涨至1.7万。
2017年10月，海南楼市调控加码，将三亚、海口、万宁、陵水的限售年限提高到5年。显然，此举意在限制炒房，让市场回归理性。就在业内预计降温时，海南迎来又一巨大转折点。
2018年4月，海南开始建设自由贸易试验港。这意味着，海南将迎来全新的发展机遇，悬在旅游这棵大树上的海南楼市，彻底疯狂。
据报道，自贸港设立后，三亚房产均价来到3.4万元每平米，海口1.6万元每平米，整个海南均价为1.9万元每平米。除了最火的三亚和海口，陵水、万宁、文昌等东部沿海县市和澄迈、临高等西线冷门地区，都成了购房者的宠儿。
但狂热持续了不到10天。4月22日，海南紧急宣布升级全域限购，自当晚起，非本省户籍在新增限购区域买房，须提供至少一名家庭成员2年及以上个税或社保，此前已实施限购区域则需要提供5年的。
受此限制，最受“候鸟”青睐的旅居城市三亚，在2019年房价大跌，降幅达到每平米近4000元。
而2020年以来受疫情影响，出行和旅游人数骤降，海南楼市更是持续低迷。
海南统计局公布的数据显示，今年上半年，海南省房屋销售面积为334.33万㎡，房屋销售金额583亿元，同比上年均有下滑，折合房屋销售均价约为1.74万元/㎡。其中，热门城市三亚、海口也热度不再，均价分别约为2.7万/㎡和1.6万/㎡。
一位有多年海南房地产从业经历的中介称，近三年海南楼市降温明显，“全民消费欲望降低，刚需买房的人不多，看中投资价值的炒房客就更少了。”
3.
/ 炒房客撤离海南，
涌入西双版纳、北海和鹤岗 /
时至今日，海南这片热土，也终究不再是炒房客的天堂。
但发现没，这些年，从云南的西双版纳、广西的北海，到山东的乳山、东北的鹤岗，房价起落、卖点各异，但在每一个被外地人炒热的小众城市买房潮里，我们似乎都能看到三亚的影子。
在三亚走下神坛之前，作为东北人继海南之后第二个过冬胜地的西双版纳，已经被炒房客和开发商盯上了。
同样主打宜居、康养和旅游，西双版纳在2012年以后就涌入了众多大型房企开发商，借旅游地产和养老地产的名义跑马圈地。
2018年海南限购后，嗅觉灵敏的炒房客，很快就相中了卖点相当但价格要便宜得多的西双版纳，一举把这里的房价炒到了近万元每平米。要知道，当地城镇常住居民人均可支配年收入还不到3万元。
以至于当年6月，西双版纳首府景洪出台限售政策，要求新购商品房满两年才能交易，且一个项目一个人只能买两套。这对于这个位于西南边陲的小城来说，称得上是稀奇。
另一个与三亚、西双版纳有着类似卖点的城市，是位于温润南方、坐拥无敌海景的广西北海。
据说，2018年前后，在北海，能一夜暴富的职业就是卖房子。因为当地物价低，卖出一套房的提成，足够一年的生活费。当地最著名的银滩景区里，到处都是给游客发传单的年轻人，宣传“三亚平替”。北海楼市最火时，项目开盘头一晚就有人排队抢购。
然而， 像北海这样的旅游城市，和三亚如出一辙，在疫情致旅游受阻的情况下，又加上房企暴雷不断，虚假繁荣的房地产泡沫吹之即破。
当时，北海楼市均价也突破万元大关，有不少炒房客就是在此时入场的，有不少当地自媒体曾透露过北海炒房客的亏损情况。2018年一处被炒到每平米1.8万元的楼盘，到2021年的二手房均价腰斩，只要9500元，也就是说，一套90平米的房子，三年就得亏掉80万。
还有人在单价每平米1.1万元时，一口气买了5套房，结果就是到今年1月，单价跌至6000多元，就算能卖出去，也得亏掉近一半投资。
前不久因为1.5万全款买房上热搜、被年轻人视为精神“乌托邦”的鹤岗，也曾出现过炒房客的身影。
事实上，三年前，鹤岗就因外地年轻人跑来花5.8万买下一套房而走红。除了追求精神乌托邦的年轻人，当时前往鹤岗的，还有想抄底的炒房客。然而，过去几年，鹤岗并没有如他们所愿成为下一个三亚、西双版纳，房价一直躺在地板上。
究竟有多少炒房客投资了鹤岗的房子，又亏损了多少，我们不得而知。但那一年，关于鹤岗买房的故事，还有一个更令人唏嘘的版本：另一个年轻人花3万元买了一套鹤岗的房子，几个月后卖出的价格是2.2万元。
其实，不管是如今被包装成精神家园的偏远小众之城，还是当年被炒得火热的“候鸟”宜居胜地，本质上，都是相关利益方抓住了部分人群的痛点并加以营销，土地价值要比传统房地产小，不太可能达到比较好的投资预期。
更何况，如今已经不是靠房地产能投机、赚快钱的时代了，一旦楼市过热，调控立马降临。在海南炒房亏的钱，很难再从“下一个三亚”身上赚回来。
参考资料：
《退休教师三亚全款买22套房10年未拿到，仲裁交房开发商“不认可”》中国房地产报
《三亚凤凰岛破产重整，曾比肩京城顶豪，如今房价腰斩，炒房客血本无归》时代财经
《谁还去海南买房？》燃次元
《海南楼市半年记：欣欣向枯》摩登文旅
《西双版纳房价上天，文旅变质，锅谁来接？》摩登文旅
《全中国最想一夜暴富的人，都去北海卖房了》看客inSight
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