1、概念不同：老年公寓是一种公寓式的老年住宅，具有餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是一种综合管理的住宅类型，既能体现老年人居家养老，又能享受社会提供的各种服务的老年住宅，属于养老设施范畴。而养老院主要为老年人提供集体居住，拥有比较完善的辅助服务设施，养老院作为社会养老方式之一，满足老年人对生活的照料、护理康复、精神关怀等方面的需要。
2、性质不同：养老院多为民间养老设施，属于自负盈亏的商业服务性质，而老年公寓是由政府和社会力量按照市场原则建设的老年人专用单元楼。
3、设备不同：老年公寓楼内设有医务室、活动室、健身房和食堂，配备各类服务人员，而养老院的设备没有老年公寓的设备多，都是提供给老人用的。
4、居住方式不同：养老院是集体住宿的住院养老方式，而老年公寓是独立居住在单元房的居家养老方式。
5、权属不同：老年公寓可以买卖和租赁，但是养老院的居室只能租赁。
1、老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。
2、老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
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